楼市：城投拿地，能走多远？

自去年中旬开始，城投在全国的拿地占比就不断攀升，一路高歌猛进。

　　据中指研究院统计，在2022年首批次集中供地中，天津、无锡、武汉、宁波、苏州、广州、成都等城市的地方平台拿地量占比都超过了一半，在无锡、天津、苏州甚至占比超过七成。

　　整个上半年，有超过三分之一的城投公司进入了拿地百强榜，表现极其强势。

不同性质企业拿地金额占比

　　然而，城投们拿了那么多的地，却并不是每一家都拥有充分的物业开发与运营的本事。这么大体量的土地资产，他们能吃得下吗?“扫货潮”过后，城投们的下一步应该怎么做?

城投吞地背后，机会与风险并存

　　看到城投大范围拿地，许多人的直观判断就是，未来城投将成为地产市场主导力量，与专业开发商同场竞争。

　　然而城投企业毕竟有其特殊性，大量拿地的背后，机会与风险一定是并存的。如果不能通过合适的路径来化解这些潜在风险，未来定会有部分城投公司陷入被动。

一、债务大幅上升，推高对成果实现的预期

　　城投相比一般房企来说，在融资方面有明显的优势，这也是他们敢于放手拿地的底气。今年在调控政策面逐渐松动的背景下，城投债发行市场的暖意也很明显。

　　据媒体统计，2022年6月我国城投债发行量达4920亿元，环比增加92%;但百强房企的融资总额只有587亿元，城投债的发行量是百强房企的8.4倍。可见各地的城投，近期都在为手中刚囤的土地加紧募资。

　　然而，这个优势也会同步带来潜在的债务风险。债务规模越大，对土地资产未来价值实现的预期也就越高。如果城投公司不能将预期中的开发成果充分兑现，那未来的债务压力就会逐渐显现。

二、销售端持续承压，土地价值兑现难度加大

　　尽管今年多地出台利好政策，为楼市打鸡血，但置业市场的热度始终未有明显起色，只能说是在缓慢回血。

　　在这样的市场形势中，销售端的压力还没有得到彻底缓解，这对于拿了许多土地、急于兑现价值的城投来说，是比较棘手的问题。

　　尤其是在非一线、强一线城市中，库存本来就消化地慢。在接下来的一至两年内，还会迎来城投项目的大规模推盘。在市场行情没有大幅上升的情况下，城市去库存的压力大部分压在了城投身上，局面不会很乐观。

三、地产开发利润下滑，城投收益预期不明朗

　　房地产开发行业经过这一年多的深度调整后，正在逐步回归理性化的发展模式，但随之而来的是毛利率的下滑，这已经反映在绝大多数房企去年的财报当中。

　　城投在此阶段深度参与到开发业务中来，其真正能获得的回报是比较局限的，这就对城投自身的开发运作能力、价值对线能力提出了更高的要求。

　　如果不能获取合理的利润回报，那么国有资产的保值增值目标就难以达成，这是一个必须要严肃对待的问题。

四、城投亟待转型，市场化运作能力面临考验

　　近年来，城投企业也在面临市场化转型的问题。政府信用与城投公司之间正在逐步分离，城投未来必须拥有市场化运作地产项目的能力，包括融资、开发与运营等板块，他们得自己想办法去补足短板。

　　这种转型对任何一家城投都是大考，大部分城投公司并不具备房企的专业团队与能力。随着各地城投手中的土储大幅增加，他们必须立刻开始进行自我改革了。

　　在这个过程中，不同城市的城投公司，一定会出现剧烈的分化。转型成功的，未来很可能会更像是一家国企开发商;而转型如果不顺利，那手中大批量的土地资产可能会面临价值折损的风险。

城投应抓住转型契机，扬长补短

与房企开展深度合作

　　前面说了这么多，好像城投拿地多就一定是坏事?其实不然，对于站在市场化转型十字路口的城投来说，当下正是一个比较好的转型机会。

一、加强市场化合作，充分释放土地价值

　　一些城投拿地后，执着于独立开发销售，独享回报。然而缺乏专业开发经验的城投，究竟能够兑现多少价值是存疑的。但如果能够开放合作，引入专业团队共同运作，将大大提升项目价值实现的机会。

　　对于目前手中不缺土地，只缺专业经验的城投来说，抓紧选定合作伙伴、加速释放土地价值，才是能够充分获取回报的方式。

　　而且蕞关键的是，依托于手中的土储资源，城投公司有机会向市场上优质那些房企提出合作意向。

　　双方共同去发挥土地蕞大价值的同时，城投自身也可以在合作的过程中，充分吸收优质团队的技术与经验外溢，这对当下的城投公司是很难得的机会。

　　这样的合作伙伴并不难找，代建与小股操盘等模式已经运作的十分成熟。

　　在代建方面，一些拥有强劲开发实力但今年没敢拿地的房企，都在寻求代建合作的机会。绿城、金地等都是国内代建行业的领军企业，如果与这类企业达成代建合作，无疑将加快旗下项目的推进进程，并得到项目建造品质的保证。

　　而小股操盘则会给予城投公司更多深度参与项目运作的机会。在合作操盘的过程中，城投就可以派驻团队，与专业的开发商共事，吸收市场化房企的先进操盘经验。

二、发挥城投优势，占领地产新兴赛道

　　一直以来，城投在城市更新、保障房建设等领域的经验与优势，是比较明显的。在当下，城投也完全可以发挥自身优势，去切入一些地产行业内的新赛道，比如产业地产、保租房市场等等。

　　在这些领域中，即使是市场化的专业开发商，也尚在起步摸索阶段。城投公司只要继续发挥自身优势，充分调动在融资、招商引资、产业服务等方面的政企资源，就来得及抢占先机。

　　这其中，成都金牛区的传统城投平台——金牛城投，就是一个典型。其近年来市场化业务的占比逐步提升，并积极以产业地产为切入点，抢占了一条适合自身禀赋的赛道。

　　金牛城投自主开发运营了占地160亩的现代都市工业港项目，并已建立了自己的招商团队，与高新企业对接，形成了以产业地产、保障房建设和商品房建设并举的发展模式。

三、与房企合作拿地，降低杠杆控风险

　　虽说当下城投与国央企是拿地主力，但一直让各地城投在土拍市场托底，毕竟不是可持续的做法。随着房企的融资状况逐渐缓解，其实今年以来一些民营房企的拿地意愿已经有所提高。

　　未来城投也可以考虑更多地去与房企合作，共同拿地开发，以降低各方的财务杠杆，控制债务风险。

　　其实之前城投与房企合作拿地的案例很多，比如旭辉、首开九层与密云城建合作拿过地，还有华润联手嘉兴城投拿地等等……

　　这比把一切债务压力都放在城投一方身上，还是稳妥一些，城投可以专注于调动本土资源，去解决项目的推进问题。

结 语

　　相比起民营房企来说，城投拿地固然有诸多优势。但在获取到土地之后，城投的挑战才真正开始。

　　各地城投都到了需要严肃思考的时候，在同行拿地蕞热情的时点下，他们能否清醒认识到自身的优劣势、审慎作出开发决策，这很可能会决定公司未来的发展是向上还是向下。

　　小心控制债务风险，并充分兑现土地资产价值，是目前各地城投必须要解决的问题。

文章来源：网易新闻

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