2025年一季度，房地产市场呈现止跌回稳的积极态势。
随着政策大力支持和居民住房需求的释放，市场修复明显，房地产市场出现新特征。
二手房交易活跃度显著高于新房，成为市场回暖的主要动力。
2025年1-3月，北上广深新房网签面积同比上涨6%，北上深二手房网签量同比上涨45%，北上深二手房成交占比达64%。
北京2025年3月二手房日均成交682套，同比增长34%，相较2024年12月的高点下降10%；2025年3月上海二手房日均成交947套，同比增长45%，较2024年12月的高点下降1%；2025年3月深圳二手房日均成交227套，同比增长52%，相较2024年12月的高点下降28%。相比之下，新房市场整体动能趋缓，从2025年3月一线城市新房日均成交套数来看，北京相较2024年12月高点下降9%，上海、广州、深圳则下降28%-58%。
二手房交易是居民置换链条中的重要一环，其率先回暖可带动房地产市场整体复苏。二手房价格稳定，会改善购房者信心，推动整个房地产市场止跌回稳。
核心区次新房、有独特教育资源、交通便利、租售比高的二手房价格相对稳定，去化周期短；而部分房龄较老的房源因居住品质较差、户型功能缺陷等原因，去化周期较长。以北京为例，据链家数据截至2025年3月末，二手房挂牌中20年以上房龄的房源约占54%、无电梯房源约占35%、六环外房源占比17%，这些高库存房源与市场需求错配，导致去化缓慢。
性价比成为二手房去化的关键因素，定期存款利率、国债利率都是购房者参考和比较的因素。北京各价格段二手房中成交量较高的小区，租售比接近或超过3年期定期存款利率，进一步凸显市场理性化趋势。
一线城市高品质新房韧性十足。一线城市中优质新房项目持续热销，如上海壹号院二批次2025年1月开盘，据项目宣传海报显示，当日销售66亿元；北京海淀功德寺两项目2025年3月开盘，据项目宣传海报显示，开盘成交超150亿元。两项目均为均价超10万/㎡的改善项目，凭借不可复制的区位溢价、高品质的产品、核心资产抗通胀预期的金融避险属性等优势实现热销。
高品质住宅更受购房者青睐。购房者从“有房住”转向“住好房”，安全、舒适、绿色、智慧成为重点关注。多个城市通过出台设计新规、技术要点等技术指引，将引领住房建设品质迈入新阶段。根据我们调研，按照新规设计的项目更具有销售优势，受购房者认可。
2024年深圳市出台新版《建筑设计规则》，修订了包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过2.4米；凸窗进深从0.6米增加到0.8米等内容，使得住宅的使用率有了提升空间，居住体验更加舒适；北京市推出《高品质商品住宅设计导则》和《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，优化了居住舒适度，为购房者提供了更优质的选择；广州启动“智慧+品质”住宅建设试点，要求开发企业从安全与耐久、舒适与健康、节能与环保等六个方面达到一定标准。
当高品质住宅成为标配，将改善购房者对房屋品质的预期，有助于提升购房者对新房的偏好。
新房与二手房市场功能分化，形成互补格局，助力市场企稳。
新房市场中，主力客群为置换、品质改善的购房者，大户型、科技住宅供应占比的提升，降低首付比例、认房不认贷等政策加速了改善需求释放。二手房市场中，低总价、小户型房源成交占比扩大，是刚需置业主要渠道。
从供给结构来看，新房改善供给不断增加。2024年北京新房供应中，120平方米以上户型占比达47%，提升9个百分点，90平方米以下户型占比仅22%。上海120平方米以上户型同样占比提升至35%，较上一年度增长10个百分点，90平方米以下户型占比仅10%。2025年1-3月，北京120平方米以上户型供给占比进一步提升达49%，90平方米以下户型占比仅11%；上海120平方米以上户型同样占比提升至40%，90平方米以下户型占比仅11%；广州、深圳新房供应结构变化较小，以60-90平方米与90-120平方米户型为主力。
从成交面积段分布来看，北京新房市场中改善性置业需求持续释放，2024年120平方米以上户型成交占比提升至41%，较2023年提升4.7个百分点。上海市场呈现相似趋势，2024年该面积段占比达33%，较上一年提升7.4个百分点。二手房成交结构中，北京、上海、深圳90平方米以下户型成交占比分别达64%、65%、65%，凸显高房价背景下首置需求的刚性支撑。广州市场则呈现差异化表现，90平方米以下和90平方米以上户型占比相近，分别为55%和45%。2025年1-3月，北京、上海新房120平方米以上户型成交占比分别维持在40%、33%，广州、深圳新房大户型成交占比有小幅减少，分别减少1-2个百分点。
新房与二手房市场的功能分化，本质是供需两端精准适配的必然结果，一二手房置换链条的通畅可以助力市场企稳。
新房成交回暖激活土拍，形成正向循环。随着新房去化提速，开发商现金流将有所改善，补库存需求随之上升，核心地块竞拍热度攀升。同时，地方政府也调整商品住宅用地供应结构，加大了优质地块供应，叠加房企聚焦主流城市战略，共同推动土拍结构性升温。
今年以来，北上广深等一线城市及杭州、成都等强二线城市房地产市场热度较高，与之对应的土地市场热度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市场分别拍出住宅单价地王，溢价率达28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢价率普遍回升，北京土拍平均溢价率提升至11%、上海和深圳分别为29%、70%，显著高于2024年溢价水平，杭州、成都等房地产市场恢复较快的核心城市，土拍溢价率也提升明显，分别达43%、27%，反映了房企对市场信心的增长。
其中，放松限购非常重要。核心城市房地产市场表现优于其他地区，主要因为过去核心城市住房交易在限购上有严格的限制，其政策强度与执行力度、执行时间均远超三四线城市。如针对非户籍购房者的社保年限要求，一线城市普遍设定年限要求较长。2024年926后，一线城市才大幅放松限购限制，调控晚于三四线城市，故至今仍处于政策红利期。2024年四季度一线城市新建商品住宅销售面积环比增长45%。其中，广州全面放开限购，深圳缩小限购区域，两地新房销售面积同比分别增长69%和124%，市场修复速度明显快于其他城市。上海外环外限购政策相对宽松，外环外的新房成交成为市场主力，四季度外环外新房成交量占比全市的79%。二手房市场，一线城市在限购放松后二手房成交量持续处于高位，2025年春节后北上深二手房成交量相较去年同期恢复更迅速，市场热度持续性强。
城中村改造助力市场回稳。当前房地产市场库存高企，通过货币化安置+房票安置等方式，扩大了居民可选择范围，城中村居民可直接到现有的商品房市场选择合适的房子，有利于消化存量商品房，助力房地产市场止跌回稳。同时城中村改造可以调节土地供应结构。当前购房者的购房需求回归城市核心区，而大量新房集中在市郊，造成住房供需错配，核心原因是城市的核心区域缺少可供应的土地。城中村改造盘活存量土地和核心区低效能土地，整理推出核心区土地，有效调整土地的供需格局。
多个城市已推出房票安置，去库存有望加快。四个一线城市均已推出房票安置，2024年1月，广州市正式印发《广州市房票安置实施方案》，成为首个实行房票安置的一线城市。同年，上海市金山、青浦两区推出《房票安置实施办法》开始实施房票安置。2024年7月，北京市通州区发布关于房票安置的征求意见稿。2025年3月深圳市住建局印发《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，其中提到建立房票制度，探索城市更新项目补偿安置多元化路径。据中国建设报公众号，郑州自2024年10月底启动房票安置以来，截至2025年1月9日，已累计核发房票2.37万张、150亿元，通过房票销售商品住房130万平方米，商品住房库存减少明显。据中房报福建公众号，厦门房票政策实施以来，截至2025年2月25日，累计开票金额66.4亿元，4个月使用率86%，撬动购房金额100.3亿元，去化面积31.7万平方米。
本轮市场复苏是需求主导的结构性修复，市场仍需政策呵护。
房产是居民资产重要组成部分，关系老百姓切身利益。稳住楼市，有助于稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。同时房地产市场是内需的重要组成部分，在当前复杂的国际贸易形势下，稳定房地产市场对于缓解外部冲击，增强经济的内生动力和韧性，有着不可忽视的积极作用。
一是可以进一步地因城施策调减限制性措施。居民购房需求释放的三大条件，是影响市场冷热的直接变量。三大条件包括有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格很重要，主要由限购等因城施策措施影响，一线城市仍有限购放松空间，如进一步扩大非限购区域，以及缩短限购所需的社保或个税缴纳年限。
二是可考虑取消二手房交易中的个人所得税。目前，一线城市出售二手房时，若满足“满五唯一”条件可免征个人所得税，但出售满五不唯一的二手房时，需缴纳出售计税价格与房产原值、转让过程缴纳的税金差额的20%，或者按出售计税价格的1%缴纳个人所得税。这一政策限制了部分改善性需求的释放。在退税优惠方面，对现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人给予退税支持。二手房市场是保障房地产市场健康循环的关键环节，它不仅能为新房市场释放需求空间，还能满足不同层次购房者的需求。尤其是对于有改善居住条件的家庭来说，“卖一买一”的置换需求应得到大力支持。取消个人所得税将放宽置换的挑选时间，降低交易成本，为居民置换住房提供有力支持，从而进一步促进房地产市场的良性发展。
房地产市场超预期下行风险。对政策解读偏差。调研样本有限，不足以反映市场主体。数据可得性局限。历史经验的适用性受限，导致政策及数据推断存在偏差。海外政策不确定性。
来源：夏磊观察，本文已获得授权，对原作者表示感谢！
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