商品房“预售”真要取消？房地产行业传出大消息!

　　商品房预售制目前已续存了25年年左右，从某种意义上来说，商品房预售制度的出现，对开发商和购房者是一种双赢的结构。

　　对开发商而言，扩大了融资途径，降低了资金的使用成本，通过资金回笼还可以为下一步的发展保驾护航。

　　对购房者而言，可以缓解住房不足的状况，满足迫切的住房需求，同时相对现房来说更具价格优势，一般要比现房便宜10%-20%，所以能够被购房者普遍接受。

　　但是，随着时间的推移，商品房预售制度的弊端开始显现。近日，取消商品房预售制度呼声再起。

　　一 为何取消商品房预售制度呼声很高?‍

　　近年来，取消商品房预售制度的呼声很高，其原因大抵可以分为以下三方面：

　　1 房屋品质存在不确定性因素‍

　　看过房子的人都知道，如果去售楼部购买期房，购房者能够接触到的只有沙盘、效果图、样板间等，至于绿化、用料、配套等，基本全考置业顾问的介绍。等到交房验收时，可能才会发现效果图和实物之间存在着不小的差别。

　　因此，与现房相比，由于期房看不见摸不着，质量问题要等到交房才能发现，所以在一两年的等待过程中，存在着很多不确定性的因素。

　　2 存在延期交房、烂尾的风险

　　最近几年，房企普遍都采取了“高周转”的开发模式，比如拿地几个月后就开盘销售，接着尽快进行资金回笼，然后资金进行再次投资。

　　不难看出，商品房预售制下，购房者无形中成为了开发商的“提款机”，开发商只需要投入有限的资金就可以运作一个项目， 这就降低了房地产的准入门槛，使得开发商鱼龙混杂，信誉好坏不一，所以一旦出现资金链断裂，很容易出现延期交房，甚至是楼盘烂尾的问题。

　　3从预售到交房存在价格波动

　　在过去的十多年里，楼市处于上升期，购房者都倾向于买期房，因为房子几乎一天一个价，今天错过了，明天可能就要多掏好几万。

　　但是，当楼市处于下行期，从预售到交房期间就很容易出现价格波动。以济南某楼盘为例，项目前期开发的房子平均房价17000元，但受楼市调控等因素的影响，短短一年时间里，每平米下跌了4000元，一套100平米的房子不经意间就损失了40万，相当于一个普通家庭五六年的收入。

　　鉴于这些方面的问题，取消商品房预售制度的呼声也便越来越高了。

　　二 商品房预售制度有可能取消吗?

　　针对这个问题，央媒也曾不断发出信号，人民日报曾刊文《取消商品房预售制，调研可先行》，文章中用“取消预售制，长远看不可避免”12个字明确表示。

　　文章中明确地指出了商品房预售制度的优缺点和改进建议。虽然现在商品房预售制度和土地、房产开发和各地税务挂钩无法短期内取消，但是从欧美发达国家的房地产发展历程和长远来看，商品房预售制度未来一定会被取消。

　　除了人民日报外，8月26日，央媒经济参考报刊文《多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售》，文章援引业内人士的观点表示，在房地产预售制下，房企高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现了开发商跑路，楼盘烂尾难处理等多种问题。因此，通过逐步减少预售项目比例，试点现房销售，可以最大程度减少上述纠纷，还可以抑制房企高杠杆扩张，降低房企的资金风险。

　　文章进一步表示，有消息人士称，监管层已经有实行现房销售的想法。8月20日，在住建部、央行联合召开的房企座谈会时，监管层表示，预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策，现阶段房子供应已足够，预售制的存在是否还合理，下一步将会加强对此方面的讨论。通过监管层的表态，不难看出，潜台词就是我们已经告别了住房短缺的时代，接下来商品房预售制度有可能会逐步取消，未来或将更多地推行现房销售制。

　　实际上，目前很多省份都已经开始试点现房销售了。比如，今年3月份，海南发布通知，新出让土地建设的商品住房，将全面实行现房销售制度，此举被业内人士认为是全国首个省级现房销售政策。除了海南以外，过去这两三年，随着房地产调控的不断深入，为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出让过程中，均有要求现房销售的试点项目。

　　三 预售制度取消后房价会上涨吗?‍

　　对于取消商品房预售制度，很多人最担心的就是房价会上涨，因为现在的现房一般都比新房贵不少。

　　但是小编看来，取消商品房预售制度后房价不但不会上涨，相反地可能会下跌，原因有二： 1、现在我们国家的总体住房已经过剩，不存在住房资源紧缺的问题，现在房价还在继续上涨，无非就是有炒作的成分在其中。 如果取消商品房预售制度，也可以看作是一个对房地产行业的调控政策。所以，也可能导致房价下跌。 2、由于商品房预售制度的存在，房企们可以提前几年就开始卖房，由于其资金链不紧张，可以待价而沽，就是高价慢慢卖。 如果是现房销售，开发商资金链会非常紧张，也没多少时间去卖房子了，降价快速卖房回笼资金反而是大概率事件。 所以，就算以后取消了商品房预售制度，咱们购房者也没必要担心房价会突然大涨，其实预售制度和房价的涨跌并没有直接关系。当取消预售制度后，房地产市场上也不会再有期房和现房之分了。

　　商品房预售制度和公摊面积一样是现在人们最期望取消的政策，特别是由于商品房预售制度，导致这几年出现了关于延期交房、楼盘烂尾、虚假宣传、房屋质量、绿化配套缩水等等情况越来越多，有购房者开玩笑说现在买房就跟“赌博”一样。

　　毕竟如果可以的话，谁不希望买现房?直接将如果是现房的话，直接将房子优劣势看个透彻，花钱买到就是一套实实在在的房子，而不是一套虚无缥缈的、存在于沙盘和想象之中的房子，也避免了交房延期、拿不到房产证、烂尾楼风险。

　　四 总 结

　　最近几年，取消商品房预售的呼声一直很高，但是就目前的条件、行情来看，短期内完全取消预售制并不现实，无论是开发商还是过度依靠土地收入的城市，都不愿意看到。

　　但是，不管怎么说，任何制度、规则都有其特定的生存土壤，随着时间不断向前推移，这些制度、规则必然会逐步调整和适应新的环境。

　　根据此次央媒、监管层的表态，以及近两年各地现房销售的试点来看，新的信号已经表明，随着房地产发展进入到了新的阶段，取消商品房预售也已经是大势所趋，未来楼市调控政策会越来越健全，房地产市场发展会越来越健康。

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