不能让楼市股市模糊了发展实体经济的焦点

    震荡的股市让国人和世界“操碎了心”。楼市呢？国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63，比上月提高0.2点。7月份，中国指数研究院公布的数据显示，全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元，环比上涨0.54%。另据统计，7月份，30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的高水平。

8月5日的《人民日报》海外版认为，曾经冷寂的市场开始逐渐升温。理由是，今年前7个月，房地产市场政策环境日益宽松，如央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期等，地方政府也出台相应配套政策支持楼市。

楼市“涨姿势”，有虚也有实，不能一概而论。一线城市销售火爆，北上广深不仅“地王”频现，甚至还出现无房可售的盛景，上半年成交量上涨四成。二线城市表现稍弱，增加两成，且是“以价求量”的结果。三、四线城市表现平庸，有些则是量价齐跌。这也凸显出百城新建住宅房价环比上涨不意味着楼市走出周期颓势。

其实，各线城市的表现和政策导向相对同步。二、三线城市先放开限购，一线城市坚守到后。前者继续去行政化激活楼市，后者的市场消化能力一直很强。

从楼市存量和民间的“黑灯指数”以及舆论场列明的“鬼城”看，三、四线城市也是重灾区。三、四线城市去存库的周期依然徘徊在15~20个月，有些甚至在20个月以上。消化存量依然是三、四线城市的主要使命。

当然，在一揽子利好政策的催化下，中国楼市的整体愿景趋势向好。尤其是目前股市震荡，各路资本也会在股市和楼市“两市”之间转手，以降低投资风险。

在经济新常态和深化改革的社会转型期，投资者的确没有更多的投资创富渠道。加之互联网金融创新正在遭遇监管上的转型之痛，除了实力派的资本，有些闲钱的中小投资者只能在楼市和股市中寻求创富机会。

但“两市”的表现也让广大中小投资者伤透了心。“两市”不仅关乎民生，也和宏观经济紧密相连。经济增长率“两位数”时代，房地产是促进经济增长的主动力之一。而上半年的股市也对经济增长有颇多贡献。

从稳增长的角度而言，楼市从主角变成了配角，股市从幕后站到了台前。但从调结构的角度出发，中国经济增长不能只是靠虚拟经济的主力推动，必须要回归到提振实体经济上来。

但货币宽松政策往往先激活楼市和股市。而无论股市还是楼市，其市场波动往往牵动投资者的心。因而，决策者又不得不投入相当的政策成本去应对虚拟经济，以期稳市场稳人心。

股市依然在动荡中，政策面的稳固之意和投资者的不当期望存在着偏差，这是股市面临的两难。楼市表现已呈现出不同线际城市的分化，对此，政策面也许会有适当的调整策略，在市场配置楼市资源的前提下，予以调控。

具体而言，一线城市的楼市要适当控制以防走热，二线城市的楼市要稳中求好，三、四线城市的主要任务依然是要消化存量控制增量。

“两市”总是成为国内外市场关注的焦点，“上头条”未必是好事，让“两市”稳下来、通过改革调结构才是重中之重。“两市”风景不管虚与实，政策面在此倾注太多资源不仅得不偿失，而且会模糊发展实体经济的焦点。

目前，整体看房价暴涨已不存在基础和可能，这意味着中国楼市已经回归现实常态，政策面无须再将楼市视为经济增长催化剂，投资者也要审慎而为。

房企中报玄机：净利下滑 下半年去库存仍是重点

从整体来看，上半年房企卖多赚少，近五成净利下滑。下半年的楼市，将随着宏观经济的走势震荡加剧，一二线城市与三四线城市分化也更加明显。对于房企来说，楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变，下半年的重点仍然是去库存。

7月已过，大量房企开始进入了中报季。

8月4日，聚焦于珠三角市场的时代地产发布了首份房企中报，随着二季度楼市回暖，时代地产等房企业绩保持了稳健增长的势头。但从整体来看，上半年房企卖多赚少，近五成净利下滑。

与滞后的半年报相比，7月的业绩表现并不尽如人意，深圳等地楼市上升的势头正在衰减；各地新房成交量整体由高位回落，结束了持续3个月的增长。

下半年的楼市，将随着宏观经济的走势震荡加剧，一二线城市与三四线城市分化也更加明显。

对于房企来说，楼市整体供大于求的矛盾并没有实质改变，下半年的重点仍然是去库存。

上半年卖多赚少

今年上半年，受“3·30房贷新政”以及央行连续降息的影响，房地产市场呈现回暖势头，大部分房企在业绩上表现不俗。截至日前，在34家公布上半年销售额的房企中，25家销售额同比上涨，占比达到74%。其中，大型房企如万科、保利、恒大、龙湖等相对稳健，销售额增幅在7%-25%，深圳控股、花样年业绩翻番，同比增幅分别达到142%和125%。作为公布中报的房企，时代地产给了个开门红：上半年业绩跑赢了大市。

中报显示，公司上半年实现合约销售收入76亿元，同比增长27%，完成全年销售目标的46%，目标完成率在内房股中位居前列。

《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，TOP50房企的销售额同比增幅为9%，20家典型房企的销售目标完成率为41%。

此外，时代地产上半年净赚4.56亿元，较去年同期增长10%，净负债比率较去年年末下降9.2%，现金及银行存款账面余额增加12亿元，公司财务状况更加稳健。

然而与业绩持续增长相反，不少房企的净利润正在缩减。Wind资讯统计数据显示，截至7月27日，沪深两市有76家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中预告净利润亏损的企业就有27家，预计亏损额度高的是*ST京蓝，预计亏损4.2亿元-5.3亿元，同比下滑1850%-2338%。

整体来看，上半年房企卖多赚少，公布中报业绩企业中逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，在一定程度上折射出房地产行业整体利润率下行的现象；其中，中小房企占比较大，数据多数反映了中小企业的业绩变动。

对于销售额上涨、净利润下降的局面，某机构分析师分析，近年来的地价上涨速度较快，侵蚀了房企的利润空间；而海外融资、信托、基金、互联网众筹等渠道资金成本增加，房企卖房的溢价空间缩减；此外，房价涨幅放缓，甚至部分出现下跌，也削减了利润，甚至造成亏损。

在2014年年报中，包括万科、招商等在内的龙头房企也对其部分项目计提了存货跌价准备，而今年一季度的市场也弱于去年，多数房企在那个时间段都有打折优惠清理存货行为，为了销售量而造成对利润空间的挤压，半年报利润下滑可以想见。

楼市整体复苏难

某机构监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%。

从某机构的数据中也可以看到，7月份59个城市楼市成交环比6月全线下滑，平均下滑13%，房地产交易市场呈现出整体回落的趋势。

深圳市房地产研究中心王锋认为，前期房价上涨过快、股市财富效应消失和银行收紧信贷、成本提高都是楼市回落的可能原因。而7、8月是传统的楼市淡季，季节性因素造成的成交量回落也是重要原因之一。

专家表示，7月楼市是“比上不足、比下绰绰有余”。7月市场是在二季度成交井喷、需求大幅消化、供给相对不足、股市跌宕起伏，又无后续政策等多重因素影响之下取得的，至少维持了相对好的走势。

另外，一些大牌房企如碧桂园、万科、金融街(000402,股吧)、龙湖等一改前两季度的谨慎，频频拿地，平均溢价率高达27%，较上月上升了10个百分点。地市往往要比楼市变化慢半拍，预计8月份应将延续7月，整体情况会继续保持稳定。7、8月的淡季不会导致市场形势反转向下，但更给力的政策也许要到9月中下旬，众多楼盘还准备在9、10月份的旺季上市。

值得注意的是，中指院认为，7月楼市逐步进入调整期，在成交平稳，供应减少的背景下，库存分化却继续扩大。

其重点监测的28个城市供求比继续维持低位。其中，深圳、贵阳、苏州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期仅为7.4、7.1、7.0个月。但与此同时，南昌、郑州、大连等城市库存继续高位，供求比都在1.3以上，尤其是大连，本月供求比达1.5，大连、沈阳、西安消化周期则分别高达30.7、31.1、22.0个月。另外，南宁商品住宅存量超760万平方米，是自2007年以来的高值，市场压力不可小觑。

分析师对此表示，一二线城市与三四线城市已经出现了两种完全不同的走势，因为各地市场库存压力不同。从人口流入看，三四线城市整体降温的趋势依然难以改变；而地方政府的刺激政策对一二线城市的影响相对较大。

分析师指出，后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息继续在二季度都有出现的可能性，地方政府的救市政策力度更是越来越大，这种情况下，购房者入市的积极性的确在提高。

时代地产高管在业绩发布会上表示，国内货币政策将维持稳定及偏松的状态，预计下半年总体经济将会略优于上半年。在充足的购房需求支持下，一线城市的房价将会稳步回升，尤其是在拥有庞大交易量及库存压力较小的城市，房价上升将会更为明显，重点的二线城市房价也将趋向稳定。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，下半年重点关注领域之一是房地产。房地产将分化明显，其表现是楼市成交量出现反弹，房价出现环比增长，但新开工面积和房地产投资增速却仍下降。

同时，对于下半年楼市复苏是否将演化到整个房地产投资的复苏，朱海斌表示并不乐观。在他看来，房地产总体供大于求的局面尚未改变，需要进一步调整；而各城市之间分化明显，三四线城市成交量等都面临调整。另一方面，住宅市场和商业地产之间的分化加大，“商业地产在今年或明年将面临较大的风险”。

 

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