楼市库存多建议优化限购政策

注：2013年12月末的去库存周期按2013年月均销售速度计算；2014年12月末的去库存周期按2014年月均销售速度计算。

南都讯记者刘雪前日，广州市社科院所发布的《广州经济发展报告(2015)》蓝皮书中，对2014年本地住宅市场情况进行分析指出：受限购政策影响，2014年住宅市场成交量明显萎缩，成交量仅为2013年的64 .8%。一手住宅去库存周期压力大，以黄埔为例，新房要两年才能卖完。其建议，广州尽快优化房地产调控政策，落实央行二套房贷新政。

签约率：去年一手住宅同比减两成

报告指出，受宏观经济运行环境和信贷环境偏紧以及市场预期的影响，一手住宅市场走弱，市场成交明显萎缩。

2014年，全市一手住宅签约7.27万套，同比减少21 .9%；签约面积835 .95万平方米，同比减少21 .0%；签约金额1260 .18亿元，同比减少9.1%。全市一手住宅市场消化率仅为69.7%，较2013年(100.7%)下降31.0个百分点。

从市场走势看，1、2季度成交量保持在200万平方米左右，3季度市场较为低迷，签约面积仅为161.44万平方米，4季度在央行放宽房贷政策的带动下，成交量回升至268.52万平方米。

价格：一手住宅均价1.5万元/平方米

2014年，全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%，市场价格出现结构性上升。

均价上涨是结构性因素所致：一是价格水平较高的中心6区签约面积占全市总成交量的比重有所提高，由2013年的18.2%上升到2014年的22.8%，若剔除区域因素影响，全市签约均价升幅约为6 .4%；二是2013年为落实房价控制目标实施了严格的行政管控措施，造成2013年价格基数偏低；三是中高端项目成交占比有所增加。若剔除上述因素，实际上，市场价格已经出现松动，去年3、4季度签约均价分别为15268和14945元/平方米，较2季度分别下降5.4%和7.4%。

消化率：中心六区市场消化率仅76 .4%

报告指出，去年中心6区的供求关系开始出现逆转：供应量大幅增加，预售面积249.43万平方米，同比增长46.8%；签约面积190 .51万平方米，同比减少1.1%。2014年市场消化率仅为76.4%，自2010年以来首次低于88%；签约均价26812元/平方米，同比上升5.6%，越秀和荔湾是拉动价格上升主要动力，签约均价同比分别上升13.8%和12.7%。

外围4区则是供过于求情况较为突出。2014年消化率仅为60 .7%，其中南沙消化率仅为47.4%；签约均价为13355元/平方米，同比上升10 .1%。

库存：大户型去化周期达22个月

库存方面，去年12月末全市一手住宅库存量创历史新高，可售住宅7.58万套，可售面积998.14万平方米，同比分别增长34.0%和30 .6%。以2014年月均销售速度计算，12月末全市一手住宅市场去库存周期为14.33个月，较2013年末的8.67个月大幅延长。

报告指出，市场库存主要集中在外围区域，越秀、黄埔、番禺、花都和南沙库存压力较大，去库存周期均超过16个月。也就是说按去年的卖房速度，黄埔要卖掉已经建好的新房得两年(去库存周期达23.75个月)，越秀区是一年半(18 .97个月)，海珠一年两个月(14.96个月)，荔湾7个月，天河一年(12.04个月)，白云10个月。

目前，大户型住宅和外围区域住宅积压情况尤为严重，2014年12月末全市144平方米以上住宅可售面积达到421.39万平方米，去库存周期长达22.78个月。

预测

去库存仍是今年市场主基调

报告预计，今年的广州楼市，一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高，同时，住宅施工量和新开工量均为2010年以来的高水平，2014年新开工面积1466.33万平方米。以此预计未来市场供应量将较为充足，去库存将是未来较长一段时间内市场的主基调。市场成交量有望回升。

目前住宅市场已出现以下促进成交的积极因素：一是二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台，将有效促进二手市场成交及改善型需求入市；二是去库存仍是房企的首要任务，开发企业将采取积极的销售策略吸引买家入市；三是随着中央各项稳定房地产市场的政策出台，房价下行预期将出现转变。

因此，预计未来市场成交回升的可能性较大，但严格的限购政策仍未放松，成交回升的力度和高度仍有待观察，区域、楼盘等微观差异可能进一步拉大。

建议

尽快落实央行二套房贷新政

报告建议，广州应优化限购政策，同时尽快落实央行二套房贷新政。

根据央行、住建部、银监会3月30日出台的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》规定，二套房低首付款比例不低于40%，而“穗六条”中规定的二套房贷首付比例为七成。广州应尽快落实相关政策，与中央接轨，下调二套房首付比例。

其二，调整外地户籍购房者社保或个税年限要求至“2年内在本市连续缴交1年以上”(“穗六条”之前的标准)。为满足居民改善型住房需求，建议调整住房套数认定标准，可学习西安的做法，非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下住房不纳入住房套数计算范围。

其三，针对公积金贷款额度不足的问题，报告建议，积极尝试开展“公转商”贴息贷款业务试点，尽快出台相关实施细则。