李宇嘉：客观冷静看待全国楼市量价回升势头

    7月份全国商品房销售面积同比继续增长，达18.9%；1-7月份，全国商品房均价同比上涨6.9%，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观。因为需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。

    根据国家统计局新公布数据，7月份商品房销售面积同比继续增长，而且增速从6月份的16%上升到了18.9%。1-7月份的累计增速，也从上半年的3.9%增加到了6.1%；1-7月份，商品房均价同比上涨6.9%，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断，楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观，需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。

    从全国商品房均价看，尽管7月商品房均价环比6月上涨3.8%，但明显低于过去5年6.6%的均值；百城房价连涨三个月，但涨幅全面收窄。与6月相比，百城中7月房价环比上涨城市减少7个，涨幅在1%以上的城市减少2个。环比下跌城市增加7个，跌幅在1%以上城市增加5个。前期房价涨幅过快的重点城市，房价已经开始回调，中原地产数据显示，自7月份以来，深圳二手房挂牌报价连续5周下滑。

    尽管全国楼市销售回升，但需求集中的重点城市销售动能明显减弱。中原地产监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%；房企7月“收成”更惨淡，到8月10日，共有万科、碧桂园、融创、富力等22家企业公布7月销售业绩，合计销售金额比6月份下调32.6%，保利、万达、碧桂园等销售下滑在60%左右。

    8月首周(8月2日-8日)，主要城市楼市下滑幅度加大。CREIS中指数据显示，29个可比城市住宅成交面积比上周(7月26日-8月1日)下降20.3%。根据监测的数据，8月首周，一线城市仅上海、深圳成交上涨13.4%和6.9%，而北京、广州则环比下滑11.4%和28.5%；二线城市下滑更为明显，除武汉、南宁少数城市回升外，代表二线城市普遍下滑25%-40%；三四线城市跌多涨少，上半年持续低迷的态势并无改观。

    政策面“空窗”也是制约销售持续增长的因素之一。从去年“9·30”新政开始，楼市已经持续回升了三个季度，且回升势头很强，全国商品房销售面积从1-2月下滑13%迅速逆转到1-7月上升6.1%。这中间，一揽子政策刺激功不可没，过去10年布局的楼市紧缩政策在上半年“一股脑”退出、降准降息轮番登场、各地救市之频繁和力度之大(如公积金)。

    但进入7月份以后，无论是国家还是地方层面，房地产刺激政策该出的都出了，楼市处于政策“空窗期”；货币政策宽松出现“脱实入虚”负效应，加上CPI回升，制约了进一步宽松的空间，“降准降息式”的宽松没那么频繁了；股市财富效应全面衰减，深圳楼市近期全面回调就是例证。近期，央行推出新一轮汇改，未来人民币持续小幅贬值的概率上升，资金流出增加，资金面紧缩也影响楼市需求。

    此外，重点城市房贷政策收紧，改善型需求或下降。融360新数据显示，进入8月份后，深圳、上海、广州房贷均有明显收紧趋势。在深圳，占房贷份额超过60%的四大国有银行，已将首套房贷首付提至四成，利率上浮5%-10%，二套房贷利率均上浮10%以上，很多中小银行停止房贷；在上海，提供房贷的27家银行中，已经有9家将二套房贷首付提至七成，利率普遍上浮10%；在广州，7月中旬后，各家银行将二套房贷首付全部调至七成，现阶段依然维持这一水平，同时房贷利率也有上浮趋势。

    需求集中的重点城市销售回落，可能将拖累未来几个月全国销售规模增长。更为重要的是，即便全国销售回升，但利好也无法延伸到新开工和拿地回暖。1-7月份，全国房屋新开工面积同比下降16.8%，连续17个月同比下降，降幅较1-6月扩大1.0个百分点；数据显示，7月，全国300城市土地出让面积环比下滑21%、同比下滑34%，延续了上半年持续回落的态势。而在2009年、2012年楼市回升周期中，土地市场在商品房销售市场回暖半年后也迅速反弹。

    新开工和拿地不景气，或意味着开发企业对未来较为悲观，减杠杆趋势明显。今年以来产业资本退出房地产的案例不断增多，龙头房企向多元化经营(如万达、恒大、绿地等)转型。另外，即便大力度扶持，经济重镇和二线城市密集的东北，今年以来楼市供应过剩、房价下跌的局面仍难以改观，背后原因是产业落后且升级缓慢、居民收入水平低、人口老龄化且大量流失(每年流失在200万左右)，这些内在问题对楼市的冲击是中长期的，在很多中西部省份均存在，这或是新开工和企业拿地持续“冷冻”的重要原因。

    另外，新开工和拿地不景气，或意味着库存压力远超预期。待售库存在5-6月连续两个月小幅减少后，7月份又开始增加了。7月末，商品房待售面积66259万平方米，比6月末增加521万平方米，住宅待售面积增加221万平方米。如果将在建未售和已批未建这两块“被忽略”的库存计算在内，楼市库存去化压力可能非常大，供应过剩或将是中期内的常态。



 

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