楼市高位调整 蓄力金九银十

 

　　新房市场现短期观望

　　进入8月，新房市场在震荡中前行。来自天津市国土资源和房屋管理局的统计数据显示，首周全市新建商品住宅成交1986套，环比出现了41.8%的显著下滑，成交面积21.9万平方米，同样有4成以上的回落；在刚刚过去的一周里，全市整体成交3082套，环比上涨了55.2%；成交面积33.6万平方米，环比上涨52.9%，中心城区、环城、滨海新区、远郊区县4大板块均有不同程度的反弹，尤其是位置距离市区较近、价格相比市区更低的环城四区表现更为突出，成交量上涨93.0%。

　　尽管如此，8月作为房地产行业的传统淡季，在经历了上半年的火爆交易后再次迎来观望情绪，成交步伐整体放缓。在对部分在售楼盘项目的走访中，销售人员不约而同地表示，近期看房客户数量较此前有所减少，约访难度也有所增加。

　　我爱我家市场研究中心经理郭燕认为，在政策利好的促动下，上半年本市刚需及改善型置业者积极入市，消化了大量房源供给，进入下半年各区域新房供应量处于调整期，使得购房者处于短期观望与等待。预计随着各大开发商陆续新推和加推产品之后，交易量有望逐步回升，从8月中下旬持续到金九银十将迎来新的成交高峰。

　　二手房成交稳中有降

　　新房成交放缓的同时，二手房市场则保持相对稳定，但8月前半月相较上月同期成交量仍然出现了萎缩。数据显示，前两周本市二手私产住宅共成交4888套，同比下滑24.24%；成交面积44.1万平方米，下滑21.81%。

　　其中，首周成交2466套、23.2万平方米，中心城区房源因地段优势更符合刚需和改善购房者需求，交易量保持上涨并占据成交主力位置；上一周，二手私产住宅成交2422套和20.9万平方米，呈现“量价持平”的稳定状态。“第二周日均交易量不足500套，呈稳中微降趋势”，郭燕透露，根据我爱我家二手房成交数据显示，该周两居室以上户型占比较前一周约下滑6%，目前市场中大户型新增需求有所减少，加之此类房源的供给较为紧缺，使得市场进入短期调整，预计本市中下旬开始情况有望缓解。

　　部分区域“价格倒挂”
 

　　一、二手房均在市场繁荣发展过程中迎来短暂的高位盘整，由于一段时间以来不少开发企业寄希望于快速销售并回笼资金，新建项目不断加大优惠推盘力度，使得“一、二手房价格倒挂”现象在部分热门区域重现。以鼓楼片区为例，部分新盘项目销售均价在21000-22000元/平方米，而片区内二手房的价格基本都在26000元/平米以上，远高于新房售价。

　　“究其原因，主要在于定价主体的不同，新楼盘项目的价格由开发商定价，不少开发商可能会在新开盘的一段时间内推出多重优惠措施来吸引购房者以加快去化速度；尤其是下半年以来，各大开发商希望借助今年火爆的市场行情冲刺年度目标，因此新房项目的优惠力度可见一斑”。郭燕同时认为，二手房的定价主体是分散的业主，而且现在受政策影响，购房需求明显增多，所以业主的心理优势较强，不但没有议价空间，甚至有些因此产生心理优势的业主还会提高房源价格。

　　链接：买新买“旧”看需求

　　买新房还是买二手房，很多购房者都会在二者之间犹豫徘徊。新房的优势除了“新”以外，户型设计也更符合现代人的居住理念，而二手房社区多数配套成熟、居住氛围浓厚，二者各有千秋。因此，购房者需要根据自身情况理性分析，选择性价比高、能够充分满足生活需要的房源。建议参照以下几个方面综合考虑：

　　地段价值性：新房项目更多地分布在城市周边区域，中心城区供给较少，可开发的土地也较少。如果购房者对地段无强烈要求，新房可供选择范围较大，价格也相对容易接受，反之二手房主要分布在中心城区内，在社区成熟度，交通、生活配套设施完善度方面更具优势。

　　户型实用性：同一区域内，可针对房源户型、实用性等方面进行分析。新房户型相对更大，户型设计更符合当前市民的生活习惯，但出房率普遍较低；二手房中小户型居多，但部分户型空间布局欠合理，因此需要根据不同房源区别考量。

　　入住急迫性：新房期房居多，交房入住时间较长；二手房具有现房优势，购买即可入住，但房龄较长。

　　配套完善性：二手房的社区物业、配套相对完善，并可以在看房过程中直观评价；新房项目的物业及配套规划起点更高，但具有不确定性，有待检验。



 

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