楼市加速赶顶 四季度或将迎来新一轮降温周期

 近几个月以来，一二线城市楼市的火爆，已成为常态，房价的快速跳涨，使得业主违约的现象频现。

客户张先生，8月份看中了望京一套总价500万的二手房，为了锁定这套房源，张先生一次性支付给了业主100万定金，来预防业主因房价上涨而违约，但随着近期房价的上涨，业主提出违约，并爽快的答应支付张先生双倍违约金，即业主除了退还给张先生100万定金外，还要额外再赔偿张先生100万违约金。面对业主的违约，客户张先生心底是欣然接受的，除了瞬间100万变200万的资产增值外，对未来房价将要下跌的恐慌也使得张先生愿意接受业主的违约赔偿。

这仅是近期因房价上涨而引发的业主违约频现的一个缩影，楼市的火爆，并未让市场各方感到欣喜，而是莫名的恐慌。客户恐慌，既担心房价快速上涨，看好的房子又买不起了，又担心未来房价下跌，让自己站在了房价高高的山岗上；业主恐慌，既担心自己的房子卖便宜了，又担心未来房价下跌，让自己错过了这个千载难逢的出售套现良机。

冷静下来，如何看待这一轮楼市的上涨周期？接下来的楼市是否还会继续在这种恐慌气氛下高歌猛进呢？

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示：回望近三年来的楼市发展进程，我们发现自2014年3月房价见顶之后，中国楼市进入了长达半年的疲弱期，呈现量价齐跌的局面，虽然非一线城市基本在此期间解除了限购，但收效甚微。自2014年9月30日起，国家开始出台各项政策刺激楼市，中国房地产市场就此进入这一轮的增长周期。

胡景晖表示，2014年9月30日至今，在这为期18个月的增长周期里，中国楼市经历了三个重大阶段：

一阶段，我称它为“电击疗法”，市场表现为“昙花一现”。2014年930新政出台至2015年330新政出台。这一阶段，国家开始出台零星政策以“电击疗法”的形式对楼市进行试探性刺激，对一线城市起到了一定的提振作用，交易量、价格开始回升。但政策效力昙花一线，持续时间不超过1个季度，尤其是2015年春节后，市场再度陷入低迷，量价都有下滑趋势。

二阶段，我称它为“普惠式刺激”，市场表现为“反向分化”。2015年330新政以后，政府开始加大政策调控力度，财税政策、货币政策双管齐下，降准降息频繁，信贷限制宽松，出台了一系列普惠式刺激政策，造成市场“反向分化”，即需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市楼市反而更加火热，形成了一线城市房价升高、二线城市后来居上、三四线城市依旧萎靡不振的局面。

三阶段，我称它为“局部收紧”，市场表现为“加速赶顶”。随着市场在今年3月底达到历史高点，二季度全国楼市政策开始局部收紧，期间货币政策为零，分城施策逐步落地，交易量在连续升温后开始出现回落迹象，房价涨幅也逐步收窄。但市场的不确定性，以及政策不明朗而导致的市场的恐慌，使得三季度的楼市再次出现二次爆发，加速赶顶。

对于未来的楼市走向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2016年初以来，市场的加速赶顶已是“强弩之末”，在购房需求已经被提前释放且大量透支的情况下，近两三个月以来市场的火爆，是由于“恐慌”而对未来购房需求的更进一步透支，未来针对房地产市场的政策收紧已是大概率事件，中国楼市在经历了18个月的上涨周期后，将在今年四季度进入新一轮的降温周期。