专家谈2017年楼市：保高位 拍冒头

2017年楼市：保高位、拍冒头 

　　就热点城市而言，当前面临的任务，依旧是防止楼市过热。

　　李宇嘉

　　春节楼市陷入“休眠”状态，上海、广州新房成交量较春节前下跌70%，其他热点城市下跌幅度也在40%-60%。春节刚过，紧缩措施还在继续，央行不间断地“变相加息”，短端融资成本抬升已冲击到中长期利率，首套房贷利率结束自2015年9月以来持续回落态势，近三个月连续小幅回升。近期，多地房贷优惠利率折扣回到九折及以上，很多银行被央行“窗口指导”后，紧缩信贷投放。

　　因此，业内人士指出，春节楼市萧条仅是开始，地产严冬或将到来。事实上，1月楼市并不难看。中指院监测，全国30个主要城市1月新房成交同比下降27.3%。要知道，今年1月不仅有春节因素，还受去年高基数影响（去年春节在2月）。而且，南京、苏州两地成交量还出现环比上升。同时，热点城市房价涨跌互现，上涨是主流。上海、杭州、南京和成都等均比去年12月上涨。

　　土地市场更乐观一些。截至2017年1月，中指院监测的主要城市库存环比降0.5%，北京、广州分别降5.01%、4.55%。深圳、杭州、厦门、南京等库存均有下滑。2016年现金回笼好，拿地“补库存”是共识。1月份，全国300个城市土地成交同比降18%，但溢价率同比升3%，楼面均价同比增54%。调控打压、货币紧缩，相比创新高的去年，下滑在清理之中，但高位运行的判断更合理。

　　近期，央行急于撇清调整货币市场利率是“变相加息”，并向市场传达信息，货币市场利率变化与存贷款利率非亦步亦趋关系，有的会由金融机构消化，不会传导到存贷款利率。可见，货币政策新策略打击的是“借短钱”套利，而非开启加息。另外，无论支撑稳增长，还是防止大起大落，当前楼市整体“低利率、适度杠杆”的宽松资金面需保持。藉由此，2017年高位运行是大概率。

　　就热点城市而言，当前面临的任务，依旧是防止楼市过热。近期，京沪深等大城市“类住宅”火热，就是楼市需求旺盛的一个缩影。货币政策被动宽松和“资产荒”预期下，尽管去年10月以来楼市需求被抑制，交投表面上看趋冷淡，但摁住葫芦浮起瓢，更灵活的市场正在顺应投资需求，为资金寻找“新出口”，这就是“不限购”和作为泡沫洼地的“类住宅”市场。

　　如果从成交量涨幅看，“类住宅”比商品住房市场更火爆。2015-2016年，京沪深三地“类住宅”成交量翻倍增长，但去年底、今年初，随着三地堵住漏洞，商务公寓、商住房等“类住宅”有所压制。但近期，深圳爆出高价“办公式公寓”，旧工业用房改为商品公寓和长租公寓，可见“类住宅”以其形式的变化，规避土地用途管制、调控政策的同时，不断地为旺盛的需求开辟空间。

　　据悉，场外配资有复苏迹象，除民间配资公司重启配资业务，券商、银行和信托等金融机构也在推动相关业务。尽管提供优先级资金的银行将杠杆限制在监管要求的1∶2之内，但目前可以通过夹层、收益互换、增加通道等方式，将杠杆可以放大到1∶4。可见，货币政策整体宽松、实体经济疲软的情况下，外围虎视眈眈的资金仍有卷土重来，杀入股市、楼市和大宗商品的可能。

　　这是管理层最担心的，新年伊始，证监会主席刘士余便要求交易所加强一线监管，并对呼风唤雨和兴风作浪的资本大鳄提出警告。对楼市管理而言，中央经济工作会议既提出要防风险、防泡沫，又提出增加宅地供应、疏导需求、鼓励合理需求等“稳增长”措施。因此，打压的还要打压，支持的还要支持。面对热点楼市上涨的冲动，持续加强调控，筑起热钱流入的“防火墙”仍是主题。

　　春节刚过，新一轮调控又来了。热点城市步调一致地收紧了首套房贷优惠利率折扣，九折以下的房贷已绝迹；银行贷款投放受央行“窗口指导”而紧缩，占半壁的房贷也会受到冲击，北京已将二套房贷款期限缩短至25年；重庆蛰伏已久的房价甫一冒头，就被拍死了，近期又发布抵押项目不得预售的规定。由此，2017年，热点楼市的调控依旧任重而道远，哪个冒头拍哪个。

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