房价为何越调越高？到底怪谁！

　　1睁一只眼闭一只眼

　　前几天，新华社《经济参考报》刊登了一篇文章，题为“告别周期，未来五年，调控都不会退出。”引来界内一片哗然。

　　因为这和前段时间兰州、合肥等城市相继变相松绑楼市调控的趋势相矛盾。因此，吃瓜群众就又开始迷茫了，未来到底会不会放松调控，房价又会不会下跌呢?

　　我们曾在《回顾三十年中国房产市场》里说过，中国房地产市场的周期性很强，上一个大横盘的周期是2010年-2015年，共计5年。

　　如果老大哥真的想稳定房价，坚持长效机制落地，摆脱房地产经济绑架，那么接下来的调控周期只能在上个周期的基础上加长。

　　其实这些都是针对北上广深一线城市讲的。并不适合所有城市。

　　观察这几年的城市化运动，你会发现，中国整个城市的布局都在发生改变，传统意义划分城市的概念逐渐淡化。

　　例如北京周边的燕郊房地产市场比很多省会城市都大，上海旁边的嘉善县也不能看做是六线小县城。

　　所以，在房地产市场层面上，所有城市进行了以北京、上海、深圳及蓉渝四个热点经济圈为划分的类别重组。

　　财富和人才都向中心城市聚拢，再由中心点向四面散发。

　　在这种形势下，一线、强二线、弱二线和三四线就各自形成了他们自己的房地产市场，宏观调控在一线城市是灵敏的，越往下走，就越迟钝失效。

　　所以，真正的调控还在于因城施策。

　　因城施策的意思就是，所有城市一定要符合国家调控的大基调，把房价稳下来，但地方政府如果实在扛不住了就可以用去库存的名义适当放放水。

　　尤其对于经济面薄弱城市的房地产市场，国家一向是睁一只眼闭一字眼。

　　例如兰州有一天对国家说：

　　兰州：我要解除限购!

　　国家：不行，你这不符合大基调!

　　兰州委屈：那你给我钱吧，没钱怎么发展。

　　国家：国事当头，哪有这么多钱给你。

　　兰州：那我就解除限购卖地卖房子了!

　　国家：随你吧，别搞的太严重就行，不然我还得限你!

　　2迫不得已的大涨

　　前几天有粉丝在房产研习社里问我说，目前除了一线城市和热点二线城市房价涨幅回落了一些以外，为何大部分城市的房价还是居高不下，越调越涨?

　　其实，这个问题的答案还是要回归到上轮房价大涨的根本原因上。

　　上一轮房价大涨原因有很多。

　　例如严重的货币超发

　　09年的四万亿计划直接把货币超发拉入了历史高位，爆发点在2012年，2012年的时候，中国广义货币M2余额达到了近100万亿元，甩出GDP十条街，同期美国M2折合人民币也不过60万亿。

　　全世界的货币都在放水，而中国则是美国的3倍。到现在中国还在为当初四万亿计划的后遗症而埋单。

　　这部分超发出来的货币放到哪儿哪儿涨价，最后只能选择房地产。因为对于百姓来讲，房子一年涨一倍和超市所有商品一年涨六倍，你选择哪个?

　　还有就是持有成本为零

　　目前来说，持有一套房的成本和持有十套房的成本是一致的，很多单纯看收入且并不富裕的城市，土著或官员可以持有10套以上房产。

　　一个区域房屋交易价格翻番，整个区域的居民普天同庆，居民对区域地价上涨不抗拒，政府对炒作区域地价也不抗拒，政府就成了唯一炒作庄家。随着可卖的土地逐年减少，操盘好的政府也不愁地价不涨。

　　再者就是人口红利

　　这么多年来，中国大量的刚需消费是基本靠着人口红利支撑的(两家三代攒出一套房的首付)。

　　由于中国经济结构的原因，使得很多父母这一代一辈子甚至没有类似于买房这样的大宗消费支出，攒下的钱几乎都用来给孩子买房了。

　　如果按照历史推演，60后则是建国以来最幸运的一代。大饥荒和W革时还小，上学时学校已复课，考大学时高考恢复，最重要的是毕业时赶上了改革开放，工作时迎来了中国第一个经济活跃期，大量的财富积累在90年代。

　　这就很容易解释为什么“富二代”现象更多出现在90后身上。

　　但是无论是货币还是持有成本、人口，亦或是安全感，残疾的租赁市场等等，其实仔细观察后你会发现，此上所说的都是大势。

　　就比如第一次世界大战，欧洲帝国主义列强矛盾重重，但并没有达到定要开战的形式，而萨拉热窝事件之后，所有国家就不得不以刀戈相见了。

　　对于中国楼市，造成2016年房价不得不大涨的根本原因只有一个，就是地方债务已严重危机!

　　3债务黑洞的形成

　　改革开放以来，很多东西都是摸着石头过河的。上世纪80年代，中国政府将经济权利次第下放，换句话讲，就是在税务制度方面，与地方政府分灶吃饭，但是问题慢慢就出现了：

　　各地方政府的税赋只用上交一少部分到中央，剩下的想怎么玩就怎么玩。举个例子：例如我今年收入200万，上缴了50万给政府，剩下的我自己玩，您也甭操心。

　　看似没什么毛病，自食其力，自由发展。但是两者职能相差很多啊。地方政府管好自己的一亩三分地就好，而中央就不同了，又是市政工程，又是对外贸易，又是公民福利，基建工程还必须得搞好。

　　最后导致地方强大，中央弱小，全国各地的经济发展程度都不一样，地方政府也是苦乐不均，诸侯经济盛行。

　　这样导致的结果就是：1992年，全国财政收入3500亿，其中中央收入1000亿，只占收入的28%，而中央的财政支出高达2000亿，赤字1000亿，这还玩什么?

　　这就是分税制诞生的大背景。

　　种条件下，1993年，朱镕基在全国财政会议上正式提出了分税制：增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。说白了就是要中央强大，地方弱小。

　　当然实施后效果也是显著的，1994年，中央的财政收入比上一年激增200%，占全国财政总收入的比例急升到56%。

　　客观来说，分税制也还是解决了不少问题的，最典型的就是;中央对税务实现宏观调控，避免地区间贫富悬殊过大(比如西部开发啊，补贴农业啊等);控制发达地区的财政扩张冲动，避免出现失控(比如辖制过度投资啊);方便集中力量办大事(比如奥运会啊，世博会啊)这些。

　　分税制实施后，地方政府的钱就不够花了，于是就通过发行地方债的形式向银行和信托机构借钱，然后以当地政府的税收能力作为还本付息的担保。

　　国家发现，这事儿不行啊，要是地方把银行的钱都借完了怎么办?于是在1995年在《预算法》里明文规定，禁止地方政府发行地方债，禁止直接向金融机构借钱。

　　但是并没有卵用，在地方政府的精心研究下，发明了“融资平台公司”这么个东西，成功的绕开了这条禁令。

　　债务黑洞的形成源于一场比赛。

　　在“十二五”(2011-2015)期间，中央举办了一场赛跑比赛，终点就是达到7%的GDP增长率，参赛运动员是地方政府。

　　然而对于中国这样经济发展水平比较低的国家来说，地方要想快速拉动GDP增长，基建成了必然选择。

　　一方面基建带来了海量的内需，另一方面基础建设的改善同时优化了投资环境，可以吸引更多中外投资者。

　　大力搞基建需要很多钱，项目多，制度不完善，上面审批太慢，眼看着对手就要超过自己了，怎么办?一拍大腿，借钱!对了，我们还有这么多土地嘛，卖卖卖!

　　于是风风火火闯九州，全国各地开始搞基建，卖地又盖房，有的地方的马路翻来覆去修好几次，为的就是多申请点儿项目资金，让自己跑的快一些。

　　再加上我国自古以来的文化特色，凡事要争个高低，地方政府不单跑到了终点，还多跑了半圈。于是增长率就齐刷刷得涨到了8%-13%。

　　赛事结束了，大家也分出了高低，看似都战功赫赫，然而却发现了一个致命的问题。

　　就是地方借的钱太多，吸引来的投资又太少，加之近年来经济下滑，于是债台高筑，几年下来，形成了一个巨大的债务黑洞，如果这个黑洞补不住，就会造成系统性金融风险，经济直接崩了。

　　于是接下来的大家应该就猜的到了。

　　就是中央一边痛批运动员，坚持“不救助原则”，另一边联合运动员搞起了经济改革运动。

　　首当其冲的就是房地产市场的去库存。

　　于是，2015年至2016年间，制造地王，直接引爆了整个房地产市场…

　　4要政绩还是民生?

　　那么到这里，大家应该都清楚了。为何大部分城市的房价居高不下，越调越涨?因为调来调去，调的都是房价而不是地价。

　　地价和地方政府的财政收入息息相关，这么大个窟窿好不容易补上了，又怎么可能让它轻易掉下来?

　　但是时间是检验市场的标度，产业和人口是稳定市场的基础，等到真正的供需出现问题时，又该如何收场呢?

　　这场去库存运动，至少会透支中国人民10年的劳动力。百姓是城市发展的得利者，同时也是灾难的接盘侠。

　　但无论与否，至少也应该有知道真相的权利。如果下一个黑洞出来，老百姓是否还有力量继续去补这个黑洞?

　　民生为财，民乐为富。希望地方政府可以以此为基础，做真正的经济发展。而不是图表政绩，忘了“取之于民，用之于民”的道理。

　　文章结尾，按照惯例，给你一些启发：

　　1.GDP增速并不能完全代表一个城市的发展潜力。一定要看它的经济结构，即卖地占总财政收入的百分比。占比越少，则证明市场经济越发达，同理房价泡沫越小，例如深圳。

　　2.二三线城市买房要买在产业新区。经济面一般的城市在大势之下，一省会聚全省之力打造一个市，一市会聚全市之力打造一个区。例如安徽的合肥，合肥的滨湖和高新区。

　　经济开发区是改革开放的产品，而高新区则是供给侧结构改革的产品。如果一个城市的主城区和高新区之间的地理位置相近，城市中心是很容易转移的。

　　3.城市转型如果转为旅游业是很难承载高潜力发展的。例如当年鄂尔多斯的能源重工向旅游业的经济转型。终其原因，是因为旅游业的发展带不来高素质人才，而高新产业则相反。一个城市的生命力和发展力主要靠人才，虽然现在各地把人才的定位拉得很低。

　　最近一个粉丝给我留言说，“我们这一个5线小旅游县城把房价炒到1万多，大家都买房，越拥挤就越想买!”对于这类购房者，只能予你蔡邕的一句话“公无渡河，公竟渡河!堕河而死，将奈公何!”

　　其实纵观这几年，老大哥把美国用过的凯恩斯主义的“刺激内需”、马歇尔计划的“一带一路”、时代前沿的互联网+、里根的供给侧改革甚至熔断机制都使用了一遍，最后又不得不重新回到房地产经济拉动上。

　　从地方债危机开始逐渐推演，其实这是唯一可以快速有效解决危机的方法，至于之后该如何挤出泡沫，又不伤国本，就只能拭目以待了。

　　罗田房产网编后语：房价越来越高,是必然的是趋势!所以现在不买房，以后将会更后悔!

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