罗田县生态家园·绿色新城建设项目房屋征收补偿与安置方案

罗田县生态家园·绿色新城建设项目房屋征收补偿与安置方案

为推进城市公共事业发展，完善城市功能，优化人居环境，有序开展国土空间整治工作，进一步加快生态家园·绿色新城项目建设进度，保障被征收房屋所有权人的合法权益，本着依法、公平的原则，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定，结合实际，制定如下方案。

一、征收范围及对象

征收范围：本次实施罗田县生态家园·绿色新城建设范围内房屋征收和补偿的房屋共1721户，其中公产房和企事业单位20家，私产房1701户。

（一）公产房和企事业单位（20家）：县司法局、凤山镇土门坳村群众服务中心、湖北罗田农村商业银行、中国人寿保险股份有限公司罗田支公司、县特殊教育学校、中国工商银行罗田支行、中国电信股份有限公司罗田分公司、县皮肤病医院、国网罗田县供电公司、桥南村金马大道综合楼、农经大楼综合楼、中国邮政集团有限公司罗田邮政分公司、凤山镇合家畈村群众服务中心、凤山镇鸟雀林村群众服务中心、鸟雀林小学、宏新建材鸟雀林砖厂、罗田县泰发贸易有限公司、罗田县百家新制衣有限公司、湖北红绿蓝纺织有限公司（原鄂东丝织厂）、罗田县路通机械有限公司。

（二）私产房（1701户）：（1）绿色新城城西片区1445户；（2）拨云尖隧道两端及周围片区93户；（3）金马大道北侧临河片区163户。

具体范围以县资规部门界定的征收范围图（详见附图）为准，具体面积以实测核定的面积为准。

征收对象：征收范围内被征收人所有的建筑物、构筑物（含附属土地、附属物等）。

二、征收补偿的签约、搬迁期限

协议签约期限：自房屋征收工作启动之日起30日内，也可根据实际情况确定具体签约期限。

搬迁腾空房屋期限：自征收补偿协议签订之日起15日内。

三、征收主体、征收部门和实施单位

征收主体为罗田县人民政府；征收部门为罗田县房屋征收管理办公室；实施单位为凤山镇人民政府（牵头负责）和各责任单位。

四、征收补偿方式

实行货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，由被征收人自愿选择其中一种，补偿方式一经选定不得变更。

五、被征收房屋面积、用途的认定及处理

（一）已登记房屋认定

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的《房屋所有权证》（以下简称《房产证》）或《不动产权证书》上记载为准。《房产证》或《不动产权证书》未记载，或记载与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿记载的面积和用途为准。对证载面积有异议的，以有资质的测绘机构实际测量为准，公摊面积及阳台面积的测量按现行国家测量规范执行。

（二）未登记房屋认定及处理

除被相关职能部门认定为违法建（构）筑物以外，依据房屋征收确定的范围，在入户测绘和影像资料锁定前就已存在的，认定为历史存量的建筑物、构筑物、附属物等，按征收补偿政策予以评估补偿；在入户测绘和影像资料锁定后新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，一律不予补偿，由被征收人自行拆除，拒不拆除的，可依法组织强制拆除。

六、征收补偿标准和具体办法

（一）住宅类房屋补偿

1.自建房屋补偿

（1）选择货币补偿方式的，房地产价格评估机构按市场比较法进行评估确定住宅基准价，并依确定的评估价格给予货币补偿。经综合评定，以划拨土地性质为基准，金马大道北侧临河片区住宅基准价确定为3317元/㎡；拨云尖隧道两端及桥南村女儿湾片区、绿色新城土门坳片区、石源河以东合家畈及中石源河片区住宅基准价确定为3032元/㎡；绿色新城石源河以西合家畈及中石源河片区、栗子坳村界河大桥以北片区及鸟雀林片区住宅基准价确定为2955元/㎡。具体房屋价值评估，由房地产价格评估机构结合该项目《房屋征收评估修正指引》（详见附件1）予以评估修正。

选择货币补偿方式的被征收人可以享受优惠价购房。每户可在广源山水城或规定的安置小区中选择一套不超过150㎡（含150㎡）的房屋，按原房屋所在片区相对应的住宅基准价据实结算；若被征收人选择超过150㎡的房屋，超出部分统一按4500元/㎡计价。若被征收人选择自愿放弃优惠价购房条件的，依据被征收房屋主体建筑面积（计算相应比例后的面积）给予被征收人500元/㎡的购房补助，但补助总额不超过15万元/户。

（2）选择产权调换补偿方式的，按房屋主体建筑面积（若有非住宅类房屋的，非住宅房屋部分应在原房屋总建筑面积中予以扣减，再分别计算）相应调换比例在广源山水城或规定的安置小区中予以产权调换。

①产权调换比例及安置房源：房屋总层数为一层的产权调换比例为1:1.3，总层数为二层的产权调换比例为1:1.2，总层数为三层的产权调换比例为1:1.1，超过三层以上的房屋产权调换比例为1:1。

绿色新城城西片区、拨云尖隧道西端安置房源原则上在广源山水城安置小区中选择；拨云尖隧道东端安置房源原则上在体育中心片区安置小区中选择；金马大道北侧临河片区安置房源原则上在城南新区广源锦苑安置小区中选择。

②被征收人在广源山水城或规定的安置小区中自愿选择产权调换房屋户型、楼层、套数及房屋建筑面积，产权调换后的房屋建筑面积小于被征收房屋按比例应调换的建筑面积，差额建筑面积按原房屋所在片区相对应的住宅基准价（修正系数据实计算）与被征收人结算；产权调换的房屋建筑面积大于被征收房屋按比例应调换的建筑面积，差额建筑面积在20㎡（含20㎡）以内的按原房屋所在片区相对应的住宅基准价（修正系数据实计算）与被征收人结算，差额面积大于20㎡的，统一按4500元/㎡与被征收人结算。

③证件补助。对被征收房屋（产权属机关、企事业单位、乡镇或村集体用房除外）已具有《土地证》（《集体土地建设用地使用证》或《国有土地使用权证》的简称）或《房产证》等房屋证件的，每证给予2500元补助，“两证”（即《土地证》和《房产证》）齐全或具有《不动产权证书》的给予5000元补助，最高不超过5000元/户、栋。

④按“先签、先搬、先选”的原则选择调换房屋，签订协议时一并确定调换房屋面积，并将调换房屋面积的相应补偿款转作为调换房购房款，待交房时合并结算，具体选房和结算办法由安置小区（广源山水城、体育中心片区、广源锦苑）建设单位县广源集团另行制定。

2.商品房（单元楼）补偿

（1）选择货币补偿方式的，按该片区住宅基准价3317元/㎡（金马大道北侧临河片区）或3032元/㎡（绿色新城土门坳片区）（修正系数据实计算）予以补偿，货币补偿面积计算基数按照房屋面积比例为1:1.1进行计算，并依据被征收房屋建筑面积（计算相应比例后的面积）给予被征收人500元/㎡的购房补助，但补助总额不超过15万元/户。

（2）选择产权调换补偿方式的，根据商品房（单元楼）建筑面积按1:1.1比例在相对应的安置小区中进行产权调换。

绿色新城城西片区、拨云尖隧道西端安置房源原则上在广源山水城安置小区中选择；拨云尖隧道东端安置房源原则上在体育中心片区安置小区中选择；金马大道北侧临河片区安置房源原则上在城南新区广源锦苑安置小区中选择。

按“先签、先搬、先选”的原则选择调换房屋，签订协议时一并确定调换房屋面积，并将调换房屋面积的相应补偿款转作为调换房购房款，待交房时合并结算，具体选房和结算办法由由安置小区（广源山水城、体育中心片区、广源锦苑）建设单位县广源集团另行制定。

（二）非住宅类房屋补偿

1.非住宅商业房屋。本次征收范围内的非住宅商业房屋采用产权调换方式。

（1）《房产证》或《不动产权证书》上证载明确为商业用途，有合法营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋，且已办理税务登记，有纳税凭证的，按“先签、先搬、先选”的原则，根据核定的被征收商业房屋建筑面积与产权调换后的商业建筑面积1:1.1（金马大道北侧临河片区按1:1.15）进行调换，原商业用房在一楼的对应在规定的安置小区中一楼进行商业房屋产权调换，原商业房屋在二楼及以上的对应在规定的安置小区中二楼商业房屋进行产权调换。原则上以面积相近、地段相近或商业基准价相当的位置选择调换房屋。

绿色新城城西片区、拨云尖隧道西端商业房源原则上在土门坳片区规划商业集中区（含月亮湖半岛、广源山水城）、合家畈片区规划商业集中区、鸟雀林片区规划商业集中区（另详规划图）中选择；拨云尖隧道东端商业房源原则上在体育中心片区安置小区中选择；金马大道北侧临河片区商业房源原则上在土门坳片区规划商业集中区（含月亮湖半岛）、城南新区广源锦苑安置小区中选择。

（2）被征收商业房屋建筑面积与调换后的商业房屋建筑面积有差额的，差额部分按所在片区商业基准价进行结算,具体如下：

①金马大道北侧临河片区一楼商业房屋单价13000元/㎡，二楼商业房屋单价7800元/㎡。

②拨云尖隧道两端及桥南村女儿湾片区、绿色新城土门坳片区、石源河以东合家畈及中石源河片区一楼商业房屋单价9000元/㎡，二楼商业房屋单价5500元/㎡。

③绿色新城石源河以西合家畈及中石源河片区、栗子坳村界河大桥以北片区及鸟雀林片区一楼商业房屋单价6500元/㎡，二楼商业房屋单价3900元/㎡。

被征收人二楼及以上商业房屋可以选择相应地段按建筑面积1:1.1的比例调换二楼商业房屋或住宅房屋。若选择住宅房屋调换，按所在片区二楼商业房屋与住宅房屋的价差总额给予被征收人补偿。

（4）被征收房屋主体建筑仅为一层商业房屋的被征收人，按1:1.3的比例在规定相应的商业房源调换区域中一楼实行商业房屋调换。

（5）签订协议时一并确定调换商业房屋面积，并将相应补偿款转作为商业房屋购房款，待交房时合并结算，调换后安置房源另详规划图，具体商业房屋选房办法和结算办法由安置小区或规划商业集中区建设单位县广源集团另行制定。

2.住宅改为非住宅房屋。根据相关部门共同认定的意见，对其实际用于经营部分的面积，可以根据经营状况、经营年限及纳税等实际情况，按照其实际商业房屋建筑面积1：1进行同楼层（原商业房屋在二楼及以上的对应在规定的安置小区中二楼实行产权调换）商业房屋产权调换，调换房源与非住宅商业房屋安置房源一致。

3.公产房。被征收房屋产权属机关、企事业单位、乡镇或村集体等公产房的，结合具体情况，征收补偿方案报县人民政府确定，另行签订征收补偿协议。

（三）装饰装修及构筑物、附属物等补偿

1.室内装饰装修由房地产价格评估机构按房屋重置价的评估方法评估确定。

2.被征收房屋主体建筑之外的附属厨房、卧室、车库、杂物间、猪舍、牛栏、羊圈、畜禽棚舍等生产用房和室外厕所、仓储、柴火房、祠牌楼、钢构房、活动板房等附属用房按重置价计算货币补偿价值，不实行产权调换，不计入补助奖励。

3.水井、围墙、化粪池、房前屋后水泥路面和果树苗木等按相关标准给予货币补偿，可移动的盆景、花木不予补偿。

（四）国有土地余基补偿（单门独院自建房）

1.被征收人土地使用权为国有出让土地，《房产证》或《不动产权证书》上载明为商业或商住用途的，规定如下：

（1）金马大道北侧临河片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3800元/㎡给予土地余基补偿。

（2）拨云尖隧道两端及桥南村女儿湾片区、绿色新城土门坳片区、石源河以东合家畈及中石源河片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3300元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3100元/㎡给予土地余基补偿。

（3）绿色新城石源河以西合家畈及中石源河片区、栗子坳村界河大桥以北片区及鸟雀林片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3000元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2800元/㎡给予土地余基补偿。

2.被征收人土地使用权为国有出让土地，《房产证》或《不动产权证书》上载明确为住宅用途的，规定如下：

（1）金马大道北侧临河片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3500元/㎡给予土地余基补偿。

（2）拨云尖隧道两端及桥南村女儿湾片区、绿色新城土门坳片区、石源河以东合家畈及中石源河片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按3100元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2900元/㎡给予土地余基补偿。

（3）绿色新城石源河以西合家畈片区及中石源河片区、栗子坳村界河大桥以北片区及鸟雀林片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2800元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2600元/㎡给予土地余基补偿。

3.被征收人土地使用权为国有划拨土地，《房产证》或《不动产权证书》上载明为住宅或商住用途的，规定如下：

（1）金马大道北侧临河片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2300元/㎡给予土地余基补偿。

（2）拨云尖隧道两端及桥南村女儿湾片区、绿色新城土门坳片区、石源河以东合家畈及中石源河片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按2000元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按1800元/㎡给予土地余基补偿。

（3）绿色新城石源河以西合家畈及中石源河片区、栗子坳村界河大桥以北片区及鸟雀林片区：临城市主干道的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按1800元/㎡给予土地余基补偿；临城市主干道以外的房屋以证载土地面积减去房屋主体建筑基底面积的差额为基数，按1600元/㎡给予土地余基补偿。

（五）农民自建房宅基地有偿退出补助

由于被征收房屋位于城市规划区范围内，被征收人无法继续享受农村村民“一户一宅”（一户多宅的仅按一户考虑）的政策，每户补偿10万元给予宅基地有偿退出补助。

（六）商业面积补偿（不临街单门独院自建房） 

被征收人的房屋为单门独院自建房，不临城市主干道且没有商业房屋的，给予每户建筑面积30平方米的门店补偿，门店位置确定为广源山水城或规定的安置小区（含体育中心片区、土门坳片区规划商业集中区、合家畈片区规划商业集中区、鸟雀林片区规划商业集中区）中二层商业房屋，并按“先签、先搬、先选”的原则进行选择，补偿的商业房屋面积30㎡/户必须在产权调换住宅总建筑面积中予以扣减（被征收房屋主体建筑为一层的不扣减）。被征收人也可以在广源山水城或规定的安置小区（体育中心片区）中选择40平方米的住宅面积或选择16.5万元一次性货币补偿方式抵扣30平方米的门店价值，因建筑分档原因导致的商业面积误差，按5500元/㎡与被征收人结算。

（七）产权调换房期限及方式

产权调换房屋期限：30个月（其中房屋建设期限24个月，被征收人实施装饰装修及回迁期限6个月。因安置小区建设原因未如期交房的，按实际交房期限补偿被征收人的过渡期安置费；因被征收人回迁不及时或自身原因造成延期的由被征收人自行负责）。

按征收补偿协议签订及被征收人搬迁腾空交付房屋时间的先后顺序选房。

（八）历史遗留问题的处理

有关历史遗留问题由县资规、县城管执法、县住建（房管）等部门共同认定。

对已办理建房手续的，严格依照相关证件上规定的内容进行认定，对无证或未按照证件上规定的内容建设的房屋，按如下规定处理：

1.权属为集体土地性质的，依据“一户一宅”的原则，按照单层建筑面积应不超过140㎡、总层数不超过三层认定，对现状主体建筑面积超出部分按货币补偿价格或者产权调换面积的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。

2.权属为国有土地性质的，对超规划批准的房屋面积及层数的部分按照尊重历史的原则，对现状主体建筑面积中认定超出的部分按货币补偿价格或者产权调换面积的80%进行补偿，其超出部分不享受腾房奖、过渡期间临时安置补偿费。

房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

（九）补助与奖励

1.腾房奖

自房屋征收决定公布之日起20天（含20天）内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予100元/㎡的提前腾房奖；在20～30天（含30天）内，被征收人与实施单位签订房屋征收补偿与安置协议并在规定时间内搬迁腾空交付房屋的，依据被征收房屋主体建筑面积给予50元/㎡的提前腾房奖；超过30天签订房屋征收补偿与安置协议的，不予奖励。

2.过渡期间临时安置补偿费 

被征收人自行解决过渡期用房，实施单位按被征收房屋主体建筑面积每月6元/㎡的标准，支付过渡期间安置补偿费。

（1）选择房屋产权调换的过渡期，自被征收人交付被征收房屋之日起至取得调换后房屋之日起再顺延6个月止【例如：100㎡的房屋被征收至取得调换后房屋间隔24个月，则过渡期间安置补偿费计算为100×6×（24+6）=18000】；选择部分产权调换加货币补偿方式的过渡期安置补偿费按实际产权调换面积计算。

（2）选择货币补偿的，按每户5000元的标准，一次性支付过渡期间临时安置补偿费。

3.搬迁补偿费

实施单位按被征收房屋主体建筑面积10元/㎡的标准，选择房屋产权调换的，给予两次搬迁补偿费；选择货币补偿的，给予一次搬迁补偿费，不足100㎡的按100㎡计算；选择部分产权调换加货币补偿方式的搬迁补偿费按实际产权调换面积计算。

4.附属设施拆除补偿费

标准如下：空调350元/台；电热水器300元/台； 太阳能热水器500元/台；有线电视200元/户；电话200元/户；宽带网线200元/户；水箱120元/个；淋浴房350元/个；抽油烟机350元/个；吊扇80元/个；换气扇80元/个；天然气初装费3250元/户（含天然气热水器安装），天然气移装费600元/户。

5.停产停业补偿费

征收经营性、生产性房屋的停产停业补偿，按被征收商业用房评估价值的5%给予一次性补偿，其相应部分房屋不另行享受过渡期间临时安置补偿费。停业损失只补偿给被征收人。被征收房屋存在租赁关系，经营使用者不是被征收人的，按照其与被征收人的约定，双方自行协商分配停产停业补偿费。

6.“六通”设施补偿费

选择产权调换方式的，被征收房屋原已安装的水、电、气、有线电视、电话、宽带等设施按“拆一还一”的方式补偿；选择货币补偿方式的，按现行安装费收费标准一次性给予货币补偿。

7.证件办理

被征收人选择货币补偿方式且享受优惠价购买的房屋，由县广源集团统一为被征收人或其指定的直系亲属办理《不动产权证书》；被征收人选择产权调换方式的，由县广源集团统一为被征收人调换的商业及住宅用房办理《不动产权证书》，被登记人由被征收人按规定提前提供。相关手续办理过程中，被征收人不承担费用。相关登记手续或《不动产权证书》首次办结后，若被征收人（被登记人）再将商业及住宅用房入市转让、出售等产生的税费，由被征收人依规承担。

七、征收评估

（一）被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由征收部门组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或采取抽签等方式确定。

（二）被征收人有义务向房地产价格评估机构如实提供估价所必需的资料，协助进行实地查勘，若被征收人拒绝实地查勘，可由房地产价格评估机构参照同类房屋进行评估。

（三）被征收人、实施单位或征收部门对评估结论有异议的，应当自收到评估报告之日起10个工作日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10个工作日内，向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

八、征收补偿与安置协议的签订 

（一）被征收人与实施单位应在评估结束后，自房屋征收决定公布之日起30日内签订《房屋征收补偿与安置协议书》。

（二）被征收房屋如被租赁，被征收人应主动与承租人协商并友好解决。如因解除租赁关系导致承租人合法权益受到损害并由此造成的相关损失由被征收人承担。

（三）被征收房屋如被抵押，被征收人应主动与抵押权人协商并友好解决。如因解除抵押关系导致抵押权人合法权益受到损害并由此造成的相关损失由被征收人承担。

（四）被征收人在签订《房屋征收补偿与安置协议书》时，应一并将被征收房屋《土地证》、《房产证》、《不动产权证书》和规划许可相关证件原件交给实施单位，并协助办理注销手续，县自然资源和规划局依照法定程序同时收回被征收房屋占用范围内的土地使用权。

（五）被征收人不得随意拆卸、搬离已经作价补偿的建（构）筑物及其地面附着物。被征收人的房屋由实施单位依照有关规定产生的具有相应资质的施工单位统一拆除并清场，经验收符合要求后进行结算。

九、补偿决定及强制征收

（一）被征收人与实施单位在签订《房屋征收补偿与安置协议书》后，一方不履行协议书中约定的义务，另一方可依法向人民法院提起诉讼。

（二）被征收人与实施单位在规定签约时限内达不成协议或被征收房屋所有权不明确的，由征收部门报请县人民政府再作出房屋征收补偿决定，并在房屋征收范围内公告。

（三）被征收人对房屋征收补偿决定不服的，可依法向黄冈市人民政府申请行政复议，也可以依法向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼。若被征收人在法定期限内既不申请行政复议也不提起行政诉讼，在房屋征收补偿决定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。

十、其他

本方案适用于罗田县生态家园·绿色新城建设项目范围内房屋征收，由罗田县房屋征收管理办公室负责解释。

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