土地热与楼市热互为辅助 下半年涨价前赶紧去买房

　　经历了股市跌宕起伏、犹如坐过山车的6月,楼市成交热度却一路走高,尤其是进入下半场以后,不但土地成交屡屡拍出新高,楼市交易也愈加火热。来自亚豪机构的数据显示,7月周(6.29-7.05)北京住宅市场共实现成交3590套,成交面积36.17万平方米,环比之前一周分别大涨68%、45%,同时这一成交量也创造了今年来的周度新高。宽松的货币政策和大量的股市资金的流入,使得下半年的楼市被各方看好,开发商也不再像以往那样追求的高周转,而是将高利润摆在首要位置。在土地资源尤其是一线城市土地资源愈加紧缺的当下,大型房企开始缓着卖,甚至不断传出全线提价的消息。

　　土地热与楼市热互为辅助

　　下半场的哨声刚一吹响,北京的土地市场就率先进入了真刀真枪的火拼中。几乎每一块新推出的住宅用地都会遭到开发商们的哄抢。竞争的激烈程度不仅体现在几十轮的争相竞价上,更有脾气火爆的开发商当场动手,操练了起来。

　　尤其是进入7月以后,大兴区多块住宅用地的入市,将开发商对土地的渴望推向了高潮。本周二,位于大兴区瀛海镇一宗宅地入市,13家企业到场竞价,终龙湖首开联合体经过32轮竞拍,以25.95亿元,附加现场竞拍配建5.5万平方米限价房的代价摘得这一地块。据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块楼面价突破了3万元/平方米。而在7月3日,拍出的瀛海另一地块中,土地的楼面价已高达3.6万元/平方米。至此,半个月时间内,大兴区就已经累计拍出8宗土地,总成交额超过110亿元。

　　土地的成交热,不可避免地将影响未来楼市的走向,更带动了楼市成交的不断攀高。

　　统计数据显示,2015年上半年,北京市商品房成交数据全面上扬,共成交41735套房源,同比去年上涨21%;成交面积483.27万,同比去年上涨7%;成交均价26750元/平方米,同比去年上涨9%;成交金额1292.75亿元,同比去年上涨17%。

　　风格转变从“跑得快”到“高利润”

　　一面是拿块新地“历经磨难”,一面是卖起房子来“轻而易举”。这都让许多开发商开始重新审视自身的销售策略。不少项目的营销操盘手在与记者的私下交流中都表示,公司高层近一直在给项目施压,希望提价销售。并且已经不再将快速去化视作对销售团队的考量标准,如何实现更大的利润成了不少房企的新指标。

　　“这样的风格转换已经非常明显了,尤其是对于五环内的项目来说,由于新增土地不仅价格是天文数字,而数量更是少之又少,导致五环内的项目几乎是卖一套少一套,开发商推盘节奏已经不再是追求速度,而是转向了高利润。”联美地产总裁助理史明向北青报记者坦言。在东坝的奥林匹克花园项目,还有一些现房可售,但具体销售节点并没有确定,公司希望等待区域的地王项目入市后再定价格,以实现利润大化。

　　不仅是中小房企,就连一向追求规模的万科也更加注重利润的提升。近期,一封“意外”曝光的内部邮件显示,北京万科新刘肖在上任半年后,完成了103亿元销售,在实现销售增长10%的基础上,利润也得到了50%的提升,回款率达到92%。

　　数据显示,一向以低价快销、高周转著称的万科,今年开始刻意放缓了销售速度,并提升了价格,追求利润大化。像位于大兴区五环外的金第·万科金域东郡,自从2014年5月调整价格后,此后一年的成交均价均徘徊于25000-26000元/平方米。其中2014年10月成交106套为当年多,均价仅为24326元/平方米。

　　而进入2015年,该项目均价已经稳定至27000元/平方米以上,成交多的5月实现173套销售,均价为27641元/平方米。

　　另外,主打高端的五矿万科如园更是如此。该项目2015年2月、3月成交均价分别为43182元/平方米、46171元/平方米,随后4月-6月的成交均价均涨至50000元/平方米以上。

　　管中窥豹,可见一斑。万科的价格波动曲线,对于众多中小房企都是很好的参照。业内预计,下半年的楼市,除了自住房会几百套甚至上千套地一口气推出外,多数商品房项目,将采用一面提价,一面少量推出的策略。

　　首套房贷8.8折成常态四次降息后贷款百万月供减少662元

　　楼市下半场重新热闹起来,与政策层面的放宽密不可分。

　　截至2015年6月30日,市场共迎来了四次降息、三次降准,虽然6月底的降息、降准被普遍认为意在解救股市,但事实上,房地产却成了大受益标的之一,购房成本降低导致更多置业者出手,甚至一些曾经滞销的项目也对楼市下半场充满信心。

　　北京青年报记者近日咨询了工商银行、农业银行、交通银行、光大银行后发现,对于购房首付的问题,各家银行都坚持认贷不认房的新政策,即便是买房人名下已经有一套房,新购入商品房时,只要没有贷款,或者提前还清贷款,第二套房子同样可以享受首套房低3成的首付比例和贷款优惠。

　　并且首套房贷率也出现了明显松动,由3、4月份时的9折甚至9.5折优惠,变成了当下普遍的8.8折优惠。在6月28日央行下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点后,这已经是从去年11月份以来8个月内,央行的第4次降息。

　　倘若商业银行贷款100万20年等额本息还清,若以基准利率计算,月供从7485元减少至6823元,月供压力减轻662元,20年下来,贷款总利息减少了超过15万元,购房者压力大大减轻。

　　不仅如此,一些中介机构、代理机构还联合开发商,针对首付款还推出了各种短期贷款,进一步刺激了购房人的入市热情。

　　下半年房企出现全线提价势头

　　土地转热,成交回暖,政策支持,无论哪个方面看,今年楼市的下半场都会集体飘红。

　　事实上,开发商们也早就注意到了这一点,甚至认为涨价已经到了水到渠成、顺理成章的阶段。不再仅仅是针对几个热点项目搞小动作,而是高调地宣称全线涨价。

　　6月底,微博上就流传一份恒大地产签发的《关于全面提升各楼盘销售价格的通知》。文件称,恒大地产从今日起,将会全面提升294个在售楼盘的销售价格,称此举是为“使各楼盘的价格逐步回归合理水平”。

　　这份恒大地产的涨价文件显示,恒大地产要求各地项目根据当地市场情况,结合各楼盘的剩余货量、去化率,每个楼盘少上调5%,高上调15%。事后,恒大地产出面否认了全线提价,并称涨价文件属“伪造”。

　　即便如此,在亚豪机构市场总监郭毅看来,“这些内部涨价的文件多是一些楼盘项目的营销手段。他们无非也是想向购房者传达楼盘项目价值会有进一步提升空间的信号。”

　　与恒大类似传出全线提价的知名房企还有碧桂园。7月7日,碧桂园的官方微信公众号以“碧桂园要涨价了”为题目,高调声称:“在市场回暖、经营有道、仓中有粮等内外因素综合作用下,在品质升级的基础上,碧桂园集团将全面提价。”

　　与恒大的“乌龙”涨价不同,碧桂园不但高调承认将全面提价,还在微信中直言:“与其骂我,不如赶紧挑一套适合自己的房子吧。”

　　房企对于下半年的看好与多数业内专家的预期不谋而合。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,从房地产短周期的四大驱动因素分析,关于下半年,经济低位企稳,政策面趋松节奏放缓,资金面继续趋松,主要城市住宅库存继续减少。这都使得下半年市场将以回暖为主基调。探明底部,复苏上行。他预计,未来三个月左右,皆能探明底部,至四季度则基本上房地产全部指标皆转为上行。

　　除此之外,郭毅也预计,下半年随着整体楼市的转暖,市场供应也将增多,部分库存较少、需求旺盛的区域,住宅项目的价格将会有所上涨,如通州、大兴、昌平。而一些项目集中、库存较高,且潜在供应量较大的区域,价格将保持相对稳定的状态。