罗田县农村集体经营性建设用地入市出让地价管理规定（试行）

为规范农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估行为，加强农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估管理，促进集体经营性建设用地市场健康运行，根据《省自然资源厅关于印发湖北省深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知》（鄂自然资发〔2023〕16号)及《罗田县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》（罗办文〔2023〕16号）等文件精神，结合我县实际，制定本规定：

一、集体经营性建设用地使用权申请出让前，应实行价格评估，作为集体决策的依据。

二、农村集体经济组织应委托有资质的土地估价机构评估，也可经由县自然资源局委托土地估价机构评估，土地估价机构原则上应选择二家（含）以上。

三、土地估价机构必须客观、独立、公正，按照同权同价的原则进行土地估价，并且符合《城镇土地估价规程》（GBT 18508-2014）和《规范》要求。土地估价应出具《土地估价报告》。

四、《土地估价报告》参照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方向县自然资源主管部门履行备案程序，取得备案号后提交委托方。

五、集体经营性建设用地使用权出让起始价，应在评估价的基础上由集体决策确定。

1．集体经济组织可根据评估价适当加价或减价确定起始价，但最低不得低于评估价的80%。

2．集体经营性建设用地使用权出让需设置底价的，集体经济组织可邀请相关专家和成员代表等组成议价小组（不少于5人），于交易活动开始前30分钟内由议价小组确定底价，并在交易活动结束前严格保密。

六、出让方对估价结果有异议的，可申请上级土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。

七、集体经营性建设用地使用权租赁、作价出资（入股）、转让、抵押涉及的价格评估，可参照本规定执行。

罗田县农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估指导方案（试行）

为规范农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估行为，根据《罗田县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》（罗办文〔2023〕16号），并参考国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发〔2018〕4号）（以下简称《规范》）等相关规定和土地估价的标准、行业标准，结合我县实际，制定本方案。

一、适用范围

在罗田县境内出让集体经营性建设用地使用权涉及的地价评估适用本方案。集体经营性建设用地使用权租赁、作价出资（入股）、转让、抵押涉及的价格评估，可参照本方案执行。

二、引用的标准

使用本方案的各方应使用下列各标准。

1.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

3.《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

4.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

5.《城镇土地分等定级估价数据库标准》

三、估价依据

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》

4．《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

5.《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）

6.《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）

7.《国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》（国土资发〔2015〕35号）

四、总则

（一）出让地价评估定义

本方案所称的集体经营性建设用地使用权出让地价评估，是指土地估价机构按照规定的程序和方法，参照罗田县正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格。

（二）出让地价评估目的

开展农村集体经营性建设用地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让起始价提供参考依据。

（三）评估原则

除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，集体经营性建设用地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：

1．同权同价原则：在符合规划和用途管制的前提下，允许集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，实行与城镇国有建设用地统一的基准地价体系。统一的基准地价体系未建立前，参照国有建设用地基准地价体系执行。

2．价值主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。

3．审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、行业发展状况，以及存在的风险。

4．公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

（四）评估方法

1．收益还原法

2．市场比较法

3．剩余法

4．成本逼近法

5．公示地价系数修正法

集体经营性建设用地出让地价评估，应至少采用两种评估方法。

（五）评估程序

1．接受委托，明确估价目的等基本事项；

2．拟订估价工作方案，收集所需背景资料；

3．实地调查；

4．选定估价方法进行评估；

5．确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出评估价格作为集体决策的依据；

6．撰写估价报告，履行土地估价报告备案程序，取得备案号；

7．提交估价报告；

8．估价资料归档。

五、评估方法的运用

（一）收益还原法

除参照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

1．确定土地收益，应通过调查市场案例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。

2．确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

3．确定还原利率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

4．对于目前无集体经营性建设用地参考案例地区，根据同权同价原则，可选取国有建设用地案例作参考。

（二）市场比较法

除参照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

1．在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例。

2．各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格—低比准价格》／低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。案例不足无法替换的，应对各案例进行可比性分折，并作为确定取值权重考虑因素之一。

3．各比较案例的修正幅度不能超过30%，即：（案例修正后的比准价格—案例价格）／案例价格≤30%。

4．对于目前无集体经营性建设用地比较案例地区，根据同权同价原则，可选取国有建设用地案例作比较。

（三）剩余法

除参照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

1．在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

2．假设的项目开发周期一般不超过3年。

3．对于开发完成后拟用于出让的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

4．开发完成后用于出租或自营的项目，按照前述收益还原法的有关技术要求评估。

5．利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客砚、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

6．对于目前无集体经营性建设用地开发案例地区，根据同权同价原则，可选取国有建设用地开发案例。

（四）成本逼近法

除参照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

1．国家或地方从土地出让纯收益中计提（安排）的各类专项资金，不得计入土地成本。

2．土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋拆迁和安置补偿等标准的差异。

3．土地开发成本应通过调查所在区域同类土地的客观成本费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域同类土地普通开发费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。

（五）公示地价系数修正法

除参照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

1．采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向杜会公布的基准地价，需经县国土资源主管部门书面同意。

2．在已经部署开展标定地价公示的区域，可按照本方案，运用标定地价系数修正法进行出让地价评估。

3．在未更新罗田县农村集体建设用地基准地价前，可参照已上一轮已公布的罗田县集体建设用地基准地价标准。

六、估价报告内容

除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：

（一）估价结果

在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的起始价参考依据及理由。

（二）报告组成要件

除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：

1．集体经营性建设用地入市的相关资料。

2．已形成的土地出让方案。

3．报告中采用的相关案例的详细资料（包括照片）。

4．设定规划建设条件的相关文件依据。

罗田县自然资源和规划局

2023年10月30日

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