2016下半年楼市即将发生八件事

去年年底的一次会，虽然对房地产没有提到多少个字，但是其意味深远。这也就奠定了2016年房地产的主旋律是去库存。但是上半年亟待去库存的三四线城市收效甚微，这也就意味着2016下半年在去库存的任务背景下依然不会放松，甚至会出台更加有利于去库存的新政策，以保证去库存任务完成。

《安家》分析认为，库存问题一直是困扰房地产市场僵局的一大障碍，库存消化不了，开发商没兴致，购房者看不到希望，地也卖不出去，投资增速上不去，经济就会受到严重影响。然而在2016年上半年，一线城市房价暴涨，一二线城市土地市场地王横飞，而二线城市号称“四小龙”的苏州、南京、合肥、厦门脱颖而出，引领二线城市市场突飞猛进，甚至一度超过一线城市房地产活跃度和成交量。

可是，在一二线城市市场火爆的另一面却是三四线城市依然去化不佳，效果并不明显。

下半年，国家将从顶层设计出发，把去库存当成未来破市场难题的突破口，首先，国家承认库存的危害性，另外，通过解决库存问题，新的机制或将形成，房地产长效机制将逐步完善，从金融角度和财税制度将使房地产真正走向市场化。这将对促进房地产业持续发展提供制度保障。

新一届自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大方向不变，但在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策。在今年下半年会体现得更加具体。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。

种种迹象表明，在“分城施策”的调控政策思路下，不同城市的房地产政策将有所不同。北上广深等一线城市城市仍将维持从严的政策，而库存较大的三四线城市，为了促进楼市交易的政策力度，一定会在2016年加大。

基于一线城市房价过热已经出台限购政策，包括周边城市，二线城市也会随着市场的升温而迎来调控，包括土地市场的调控。

国家5月17日发出通知指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

《安家》预测，以往都是从房价角度进行调控。接下来，不排除要对高地价进行调控，实际上，苏州、南京已经开始设定土地拍卖高限价，从而加码土地调控。调控土地价格、限制出让等一系列连环举措，是从房地产的上游先入手，从某种程度上看也是向市场传递信号。

而为了去库存，还会有更多吸引农民进城的优惠政策出台。

截止到6月28日，至少28个省区市已出台去库存方案。

上半年一二线城市无论是土地市场还是房价都经历了向过山车顶端冲刺的阶段，而下半年将面临向下冲的局面。

我们都知道，今年上半年市场的暴涨是基于之前一系列宽松政策的刺激，而伴随着调控政策的收紧以及信贷政策的收紧，市场必然会进入一个冷静期，一线城市、热点二线城市下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

据统计2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，高的涨幅为5.5%，低的为下降0.5%。

对此，刘建伟表示，房价同比总体继续上涨，但城市间涨势出现新变化。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均开始收窄，而二、三线城市同比平均涨幅则在上月基础上继续扩大。

而在今年下半年，一二线城市房价涨幅还将继续收窄，甚至个别暴涨的城市会出现房价下跌趋势。开发商之所以推盘节奏加快也正是出于对下半年的悲观。反而，三线城市会在利好政策下出现去库存小高潮。

不可否认，在上半年三四线城市去库存效果不明显，但是到了下半年，三四线城市去库存可能会有初步效果显现。

我们都知道，三四线城市库存量无比庞大，如果仅仅依靠降首付、降利率、增加按揭贷款额度或补贴农民工等刺激手段无法从根本上扭转局面。

2011年以后，一些房地产开发企业在三、四线城市拿了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物供给的阶段。而有些库存水平较高的地区，人口增长却较为缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增长速度处于较低水平。

现在似乎很多广大三四线城市也意识到了这一点，越来越多的城市希望通过“产城融合”实现去库存。如果落实得当，那么下半年三四线城市去库存应该会有一个初步的成果。

“发展第三产业，特别是可以消化楼市库存的养老、医疗等短板产业，既可以引导需求有序释放，促进房地产去库存，又可以补上服务业的短板，是标本兼治的一招。”国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成表示。

但我们必须明白，去库存的压力仍然很大，这将是一个漫长而又艰巨的任务。如果通过不当的政策刺激，不仅对去库存无益，反而会使泡沫越吹越大。

今年上半年，一二线城市地王遍地，房价横飞。

在房价上涨压力巨大的北京、上海等城市，土地拍卖价格不断刷新年内新高。而部分二线城市的土地市场活跃程度绝不亚于一线城市。

据中原地产数据显示，2016年以来，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，供应住宅用地953万平方米，平均溢价率高达126.08%，较2015年的50.73%大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。

截至6月2日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的22个重点城市，已经产生了总价、单价或溢价率“地王”数量高达113幅。房企跑步入场的“抢地大战”，随着天气不断升温而高涨。

无论是一线城市还是二线城市，其楼面价都有暴涨之势，于是，当面粉贵过面包时，开发商就开始一边抱怨地价太贵，一边又奋不顾身去抢地拍地。或许在常人很难理解，但是对于开发商自己来说，或许只有他们自己心里清楚。

“不拿地，就会立刻死掉。拿高价地即便是亏钱，起码暂时还能活下去。”一位房企投资部人士表示，我们当前紧迫的任务就是拿地，现实的问题则是经常拿不到地。

拿地之前抱着必拿的信心，因为不拿就得死，可是当倾尽全力把地拿到手后，却又成了烫手的山芋。面临的现实的问题就是定位和定价问题。

在下半年，一些冲动拿地的开发商可能会被套牢，从而进入更深的调整漩涡中。

在地王效应下，市场越来越高端化。北京豪宅市场也真正进入到了单价10万元+时代。据亚豪君岳会统计数据，2016年5月份，北京成交单价在7万元+的豪宅产品共签约216套，成交面积为4.38万平方米，环比分别增加了2%和10%；5月份豪宅市场的成交均价高达100317元/平方米，环比上涨14%，这是豪宅市场整体成交均价首次突破每平方米10万元。

4月25日，南京楼市限价令正式出台，对除高淳、溧水、六合外的其他区域新建商品房，按申报价格分为三等，年化涨幅不得超过8%-12%。限价令出台前，南京房价、地价正狂飙突进，当时，河西中部冲5万/㎡、江宁江北冲3万/㎡的势头明显，放风价远高于周边项目在售均价。这条楼市新政，对南京意图大幅跳涨的楼盘设置了一道“紧箍咒”。

据南京某开发商说，“如果开发商上报的价格物价局觉得过高，物价局就不批准预售许可证，像我们从去年11月之后一直没有开盘，就是价格批不下来，物价局觉得我们报的价格过高，而我们觉得如果低于这个价格我们会很亏。”

这也是众多开发商所面临的现实问题，特别是豪宅开发商，地王一浪高过一浪，在轰轰烈烈的拿地大潮过后，才知道冲动是魔鬼。于是很多开发商被迫只能做豪宅。因为只有豪宅才能保证不至于亏本。

如果其他城市也出台限价令，那对整个市场将是一个毁灭性的打击。一个个地王的诞生会让更多的人在2016年下半年甚至未来两三年内厮杀更加残酷。这个问题就又回到了前边开发商说的，价格定高了批不下来也就卖不出去。价格定低了是要亏本的。卖还是不卖都是一个死局。豪宅就指着涨价和高价才能收回成本，你不让涨还要限那不是让他死吗？

由于房地产不景气，投资意愿大大降低。所以经济也会受影响，毕竟房地产曾经作为国民经济支柱地位起到过很大作用。但今年上半年高层领导曾对房地产对经济回暖的促进作用给予了肯定。那么也意味着房地产的支柱性作用不会在短期内丧失。

但是李曾明确表示，实体经济才是支撑宏观经济的基础，未来将把更多关注点放在实体经济中。过去这些年地方过分依赖土地财政，给中国房地产也造成了很大的隐患。如果还是整天鼓吹房地产的支柱地位，而忽略房地产自身的问题，房地产别说其地位会动摇，整个行业都有可能会崩塌。所以说，《安家》觉得，房地产在推动国民经济增长方面作用依然不容小觑，但其支柱地位或难保，而短期内支柱作用尚存。

人民日报权威人士透露，“房子是给人住的”，这话对未来中国房地产市场影响巨大。看来，房地产业找准其在国民经济发展中的合适地位、回归其本来面目，应是大势所趋。这既有利于经济结构调整的大局，也有利于其自身健康运行。

国家日前印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。