楼市，转机来了！

最近发生了几件大事，很多人在问，盘点一下背后的逻辑。

 

首先是央行行长潘学霸，今天（11月8日）上午在2023年金融街论坛开幕上透露的重磅消息：

 

1、必要时将对债务负担相对较重的地区，提供应急流动性支持。

 

2、少数高风险机构相对集中的省份正在制定实施中小银行改革化险方案。

 

3、合理把握利率水平 推动实体经济融资成本稳中有降。

 

4、货币政策将更加注重跨周期和逆周期调节；我国经济需要合理的增速 ，但更重要的是实现高质量、可持续的发展。

 

5、引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

大体可以理解为：

 

中央将对地方债务问题，进行全面纾困，受牵连的中小银行，也将进行全面改革化险。

 

这颗被称中外金融界称为23年最大的不定时炸弹，有了准确的解决方案。具体的做法就是印钞发债，学习日本早期的做法，用政府能力对冲经济操作失误落下的疤痕。

 

那么这也意味着整体的货币冲量将会提升到历史高度，通胀预期加强，今年M2达到300万亿，在所难免。

 

对房地产的态度是，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

 

其实这个提调早在年初就有了，但现在又提一次，说明这段时间处理的并不好，银行在遭遇地产商大型连环违约之后，对开发商的态度比较微妙：

 

爱而不敢……

 

就像小姑娘被渣了，对这个人再也爱不起来，也不敢再付出了。

 

为此昨天四部门还召集龙头房企开会，着重了解了资金状况和企业融资需求，开始从中调解。

逻辑很简单，只有开发商运转没问题，市场上就不会出现烂尾楼，只要不出现烂尾楼，就不会触发购房者的风险规避意识。

 

当初三道红线之后，全国地产商排队跳坑，烂尾楼事件开始弥漫，那时候我就讲过，如果处理不好，硬着陆了，再想修复市场，难上加难。

 

如今来看，一语成谶。

 

昨天央行副行长张青松也公开表达：对房地产未来发展有信心，应避免市场调整过快过急。

 

意思是目前经济回复有序，可以在需要房地产的迫切性上再忍一忍，也不希望过于政策激励造成房价大涨，怕出现不必要的风险。

 

这也意味着更深一轮的房地产政策很难再出现，目前的政策底基本已经形成了，接下来只靠经济实质性反弹，来驱动实际的房价趋势，追求更长远的利益。

目前的政策面，我认为已经达到了历史级的宽松，继续怎么深化的边际增量极其有限。

 

最重要的是接下来美联储加息结束后，进出口马车启动，当经济预期恢复遇到300万亿M2货币超发后，富人加速回流，所表现出来的楼市效应。

 

我看了一眼刚披露的10月货物贸易进口总值，达到3.54万亿元，同比0.9%，再加上一系列边缘政治改善，大国社交绵密，这或许给了上面一些信心。

 

跟股市一样，兜兜转转还得靠洋大人输入预期，也说明我国经济体还需要一段时间的发育，才能完全脱离影响。

其实在四大部门找开发商开会之前，万科牵头，和深圳市国资委、深铁以及超过150家国内金融机构，一起开了个线上会，主要讨论近期万科被恶意做空的事儿。

 

会上，深圳市国资委表示：

 

万科具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险，是深圳国资体系重要成员。

 

如有需要或遭遇极端情况，我们有充分信心、足够的资金资源和工具，通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

 

意思是：万科经营没问题，就算真出了问题，也有深圳国资委兜底。

 

国资代表，如此坚决的站台一家民营房企，这在中国房地产历史上，实属罕见。

 

到底为什么呢?

 

除了深圳国资委的直管国企—深铁是万科最大的股东以外，更多也是响应号召，国家队入局去提高预期。

万科一直是房企优等生。

 

如果像万科这样房企都坚持不下去，那将会向市场传递出怎样情绪，不言而喻。

 

这时，深圳国资委亲自下场支持万科，背后，不仅仅是地方对某一家房企的支持，更多是传递出一种信号：

 

对于那些经营情况稳定，表现优秀的房企，国家会坚定护盘。

 

这基本跟后续的四部门会议以及潘学霸的思路一致。

 

优秀的房企遇到问题，有国家站台，能让更多房企放开手脚，配合政策，对与房地产市场信心的整体恢复，利好重大。

 

长远来看，这是国家，在为民营经济的发展提振信心，影响深远。

 

作为楼市研究者来讲，我也不希望万科或者其他房企倒下，因为经营正常的民营企业已经很少了，如果万科老大哥倒下，那么整个市场都会成为国家队，市场竞争力薄弱，更会失去创新力。

 

其次万科属于市场目前预期的压舱石，如果出现问题，下面会导致一连串暴雷，最后受难的还是老百姓。

 

 

02

 

在一系列的会议之后，今天资本市场迎来狂欢，地产股拉涨。就连融创都涨了30%，碧桂园涨超12%……

 

当然地产股大涨，我认为并非会议可以撬动，更深层的逻辑是什么？

 

消息面上，10月30-31日召开的中央金融工作会议明确：

 

促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

 

11月2日，国家安全部发文警告：

 

一“看空者”“做空者”，还有“唱空者”“掏空者”企图动摇国际社会对华投资信心，妄图引发我国内金融动荡。

 

11月3日，证监会提出：

 

加强投资端改革、全力做好房地产与城投等重点领域风险防控等多方面指引。

 

多部门密集发声，其实表达了一个意思：

 

严肃打击做空者，强力托举、保护楼市。

 

目的，是为了提拉房地产市场信心，尤其是房企信心。

前段时间万科媒体交流会上，郁亮说：今天（房地产）状态很像马拉松的“撞墙期”。

 

一场42公里的马拉松，跑者跑到大概30多公里以后，体内存储的糖消耗完了，开始消耗脂肪，这段时间最为痛苦，被称为“撞墙期”。

 

这时候，需要有人递上一瓶红牛，帮助跑者争取时间，突破瓶颈。

 

如今房地产市场，期望被消耗殆尽，进入了“撞墙期”。

 

这时候，一瓶红牛很重要，不过让市场兴奋的是，这次上面直接给注射了肾上腺素。

 

包括深圳国资委站台万科在内，高层在做的，就是为房企扫除后顾之忧，让房企们相信，自己能活下去，递出这杯水。

 

如今电解质水已经来了，只是股市的反应最快，也最直接而已。

 

 

03

 

国内政策端发力，国际环境，也出现了一些变化。

 

第一，中美关系，出现阶段性缓和。

 

最近一段时间，中美高层互动密集，5个月内，有6位美国高官访华。

 

进入10月，美国加州州长纽森访华，纽森此行也被看作是中美关系的“破冰之旅”。

 

10月31日，人民日报发文，《推动中美关系真正稳下来、好起来（钟声）》，也被看成是中美关系阶段缓和信号。

 

第二，美国市场普遍有了降息预期。

 

11月4日，美国非农就业人数公布，10月美国失业率反弹0.1个百分点至3.9%，非农就业人数新增15万人。

 

这意味着，美联储持续加息的效果正在显现，过热经济即将进入常态化，也代表着：

 

美联储降息的时候，可能就要到了。

 

就业数据发布后，美国10年期美债收益率开始暴跌，一度跌穿4.5%水平，最低达到了4.484%。

 

这里面有个逻辑需要说明。

 

当市场预判，加息周期即将结束之时，人们就会倾向于购买此前发行的、利率较高的债券，而不是当期债券，从而导致当期债券利率走低。

 

因此，长期债券的收益率下跌，也经常被看作，市场对加息预期的直接体现。

 

多方面因素影响下，人民币出现大涨。

 

11月6日收盘，人民币对美元即期汇率报7.2756，较上一交易日大涨377个基点，创下9月15日以来的新高。

 

过去一段时间，美联储持续加息，资金流动性受阻，全球经济趋冷。

 

如果美联储真的开始考虑降息，热钱流动，实业、投资都会活跃起来，是全球经济回暖的重要信号。

 

对房地产市场来说，人民币走强，市场上流动的钱增加，也是重大利好。

04

 

利好集中爆发，国内经济大盘，已经开始出现了转变。

 

11月5日，第六届中国国际进博会如期在上海开幕。

 

和往届不一样的是，这次参加进博会的国家里，出现了很多新面孔：

 

有11国首次参展，34国首次线下参展，规模创历史新高。

 

更重要的是，这次参展国家中，还出现了美国、澳大利亚这样，以往不愿意和中国做生意的国家。

 

原因，一方面是国际关系紧张。另一方面中国国内，居民消费意愿偏低，进口数据偏差，进出口顺差比较大，相当于外国和中国做生意亏钱。

 

为什么现在又愿意，甚至主动跑来和中国做生意呢？

 

很简单：

 

中国国内，流动的钱变多了。

 

10月30日，财政部发文：

 

鼓励“国有商业保险公司”投资资本市场，而且鼓励做中长线，而不仅仅是做短线。

 

截至2023年9月末，保险业资金运用余额是27.18万亿。这意味着，将有27.18万亿资金被撬动，开始流入投资市场。

 

不久前，10月24日晚，全国人大刚刚批准，将在今年4季度，增发1万亿国债，重点用于灾后重建。

 

巨量热钱流入市场，叠加国际关系缓和、经济形势向好，中国经济已经进入了“待击发”的状态，市场潜力巨大。

 

像摩根大通、富达国际等外资机构，已经开始上调对中国未来增长预期评级。

 

中国经济有三驾马车，其中投资目前过剩，消费待激活，能够做出重大突破的，就是进出口贸易。

 

愿意和中国做生意的国家越来越多，进出口一旦被点燃，实际上也是在反向激活国内经济，激活居民消费。

 

这将直接利好长、珠三角进出口贸易行业，以及机械电子、服装、食品等制造业下游产业。

 

这些行业会出现一批暴富老板，员工的工资水平也会上升，消费能力提升，最终也会继续拉动投资增长。

 

国内，普通家庭的投资方式，无非就是股市和楼市。

 

现在整体利率较低，房价还处于低位，加上国家频繁出手托举楼市，资金流入楼市的可能性更大，比例也会更大。

 

最终，房价会温和上涨，对下游建筑、材料行业都会形成利好，拉动新一轮消费、投资正循环，成为中国经济开启新一轮复式的信号。

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